Thị trường địa ốc miền Trung phân hóa mạnh: Nơi bứt tốc giá bán, nơi giữ nhịp ổn định

Cơn sốt đấu giá đẩy giá đất tăng mạnh tại Đồng Hới

Cuối tháng 6, TP Đồng Hới (cũ) tổ chức một phiên đấu giá quyền sử dụng đất do Công ty Đấu giá hợp danh Trường Hà phối hợp với Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng và Phát triển Quỹ đất thành phố thực hiện. Sự kiện này thu hút hơn 300 người tham gia cùng hơn 700 bộ hồ sơ, phản ánh cơn sốt đất rõ rệt tại địa phương.

Tổng cộng 36 thửa đất thuộc các phường Hải Thành, Bắc Nghĩa và xã Bảo Ninh được đưa ra đấu giá. Diện tích các thửa dao động từ 95–337m², giá khởi điểm từ 568 triệu đến hơn 6,7 tỷ đồng. Nhiều lô đất được chốt giá gấp 3–4 lần mức ban đầu.

Chẳng hạn, thửa số 131 tại phường Hải Thành rộng 140m², khởi điểm 872 triệu đồng, đã được chốt ở mức hơn 3,8 tỷ đồng – tức tăng hơn 4,4 lần. Một trường hợp khác, thửa số 137 rộng 164m², có giá khởi điểm khoảng 1 tỷ đồng, đã được một nhà đầu tư cá nhân mua với giá 3,45 tỷ đồng – tăng gấp hơn 3 lần.

Tại tổ dân phố 10, phường Bắc Lý (cũ), tổng giá khởi điểm của 24 thửa đất là hơn 33 tỷ đồng, trong khi tổng giá trúng đạt hơn 52 tỷ đồng – chênh lệch gần 19 tỷ. Nhiều lô chỉ sau vài lượt trả giá đã tăng thêm 600–800 triệu đồng; cá biệt có lô tăng hơn 1 tỷ đồng. Một số nhà đầu tư trúng liền 6–7 thửa, mỗi thửa trị giá từ 1,5–2,7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo cần thận trọng trước làn sóng tăng giá bất thường. "Giá trúng cao chưa chắc phản ánh đúng giá trị thật. Đã từng có thời điểm nhà đầu tư tranh mua bằng mọi giá nhưng sau đó phải cắt lỗ do thị trường quay đầu," một nhà đầu tư tại Quảng Trị chia sẻ.

Với việc giá bán bị đẩy lên cao, tỉnh này cũng đã tiến rà soát lại các trường hợp trúng giá cao để đánh giá khả năng có hiện tượng đầu cơ, thổi giá, qua đó siết lại kỷ cương trong hoạt động đấu giá đất.

Quảng Ngãi, Đà Nẵng: Giữ ổn định giá, kiểm soát đầu cơ hiệu quả

Thị trường bất động sản tại Quảng Ngãi và Đà Nẵng đang cho thấy sự ổn định đáng kể sau sáp nhập hành chính.

Tại Quảng Ngãi, giá đất không có nhiều biến động. Một trong những nguyên nhân là chính quyền địa phương đã nhanh chóng ban hành chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà 2 triệu đồng/tháng cho các cán bộ mới chuyển đến công tác, góp phần làm giảm áp lực mua bất động sản để ở, từ đó hạn chế được đầu cơ ngắn hạn.

Cùng với đó, các chính sách điều chỉnh giá đất bám sát thực tế cũng giúp thị trường tránh tình trạng sốt đất ảo. Trong quý II/2025, không ghi nhận hiện tượng tăng giá đột biến nào, lượng giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu thực và phân khúc đất nền khu vực dân cư ổn định.

Theo chia sẻ từ chị Ngô Thị Bích Thủy - môi giới bất động sản tại Quảng Ngãi: “Sau sáp nhập, khách hỏi mua đất để ở tăng nhẹ, chủ yếu là cán bộ công chức và người về hưu. Không có làn sóng F0 hay nhà đầu tư đổ về ồ ạt như các tỉnh phía Bắc. Giá giữ ổn định vì dân địa phương không ‘thổi tin’ như nơi khác”.

Còn tại TP Đà Nẵng, chính quyền thành phố vừa trình HĐND điều chỉnh bảng giá đất do giá thị trường thực tế vượt bảng giá cũ hơn 20%. Việc điều chỉnh áp dụng cho gần 3.000 tuyến, trong đó hơn 2.000 tuyến tăng từ 14–50%, khoảng 700 tuyến tăng 50–100%, và 150 tuyến tăng từ 100–140%.

Khu vực có giá đất cao nhất vẫn là đường Bạch Đằng ven sông Hàn (đoạn từ cầu quay sông Hàn đến cầu Rồng), với mức 340–970 triệu đồng/m2 – tăng mạnh so với mức 286 triệu đồng/m2 trong bảng giá áp dụng từ đầu năm.

Dù bảng giá đất được điều chỉnh, nhưng thị trường Đà Nẵng vẫn không xuất hiện làn sóng đầu cơ. Các sàn giao dịch cho biết lượng khách tìm mua đất nền vẫn duy trì ổn định, tập trung chủ yếu vào các khu đô thị ven sông, ven biển và khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh.

Từ hai cực đối lập của thị trường với Đồng Hới tăng nóng, Quảng Ngãi – Đà Nẵng giữ giá, có thể thấy rõ vai trò điều hành của chính quyền địa phương trong kiểm soát bất động sản sau sáp nhập.

Ở nơi có quy hoạch tốt, chính sách hỗ trợ thuê nhà, và điều chỉnh giá đất phù hợp như Quảng Ngãi hay Đà Nẵng, thị trường đi theo chiều hướng ổn định, phục vụ đúng nhu cầu thực. Trong khi đó, nếu đấu giá đất thiếu kiểm soát, không loại trừ khả năng tạo ra những "cơn sốt ảo", đẩy rủi ro cho người mua sau cùng.

Bài toán đặt ra cho các địa phương miền Trung sau sáp nhập không chỉ là khai thác tốt quỹ đất, mà còn là giữ được sự minh bạch, bền vững và tránh chu kỳ tăng nóng rồi lao dốc như từng xảy ra trước đây.