Thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP. HCM khác nhau thế nào?

Mặt bằng giá chênh lệch

Theo các chuyên gia, Hà Nội và TP. HCM là hai thị trường lớn nhất trong nhiều năm vừa qua. Nếu như cách đây 5 năm mặt bằng giá thuê có thể k quá khác nhau thì hiện tại đã thiết lập 2 mặt bằng giá hoàn toàn khác nhau.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, kết quả hoạt động của thị trường văn phòng Hà Nội ở cả hạng A và B đều diễn biến tích cực. Giá thuê trung bình của hạng A trong quý này ổn định so với quý trước nhưng đã tăng 5% theo năm, đạt 26,4 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT).

Còn tại TP.HCM, giá thuê hạng A tiếp tục tăng nhẹ trong 2 năm 2019 và 2020 với tốc độ tăng trưởng trung bình lần lượt là 3% và 0,6%. Tuy nhiên, giá trung bình hạng A sẽ có chiều hướng giảm nhẹ 0,6% trong năm 2021 khi tỷ lệ trống của phân khúc này chạm ngưỡng 20% trong cùng năm.

Theo đánh giá, mức giá văn phòng cho thuê hạng A tại Hà Nội là hơn 26 USD/m2/tháng, thấp hơn tại TP. HCM là trên 40 USD/m2/tháng.

Điều đáng chú ý là khoảng cách về giá thuê tại 2 thị trường ngày càng cách xa nhau. Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nguyên nhân của sự chênh lệch giá này là cán cân cung cầu.

Xét về tổng nguồn cung, Hà Nội và TP. HCM không quá cách xa nhau, đạt khoảng 1,3 triệu m2 sàn cả hạng A và B. Thế nhưng, nguồn cung tại TP. HCM 5 năm vừa qua tương đối ổn định, nguồn cung tăng chậm, còn tại Hà Nội thì nguồn cung mới tăng nhanh hơn.

Bà An nhận định, giá văn phòng hạng A ở TP.HCM hiện đang có xu hướng chậm lại, thậm chí trong năm nay và năm sau không tăng nữa do nguồn cung tăng nhanh. Trong khi đó tại Hà Nội, nguồn cung thị trường văn phòng rất dồi dào, sẽ tăng 10% nhưng nguồn cung hạng A hạn chế. Do đó, hạng A đang có mức tăng giá tốt hơn, khoảng 4-5%.

Phân bố vị trí văn phòng cho thuê khác nhau

Theo nhận định của CBRE Việt Nam, phân bố bất động sản văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP. HCM khác nhau. Tại TP. HCM thì khu vực trung tâm của văn phòng cho thuê là quận 1 và quận 3, hình thành khu vực văn phòng cho thuê hạng A rõ rệt, ổn định. Còn tại Hà Nội, sau 10 năm mở rộng thành phố, bức tranh phân bố bất động sản văn phòng cho thuê đã có sự thay đổi. Nếu như cách đây 7-8 năm, văn phòng hạng A chủ yếu nằm tại quận Hoàn Kiếm thì đến nay, cả thị trường văn phòng có tới 50% nằm tại khu vực phía Tây, không chỉ tập trung tại khu vực trung tâm nữa.

Theo lý giải của bà An, các chủ dự án sẽ phải mất công thuyết phục khách thuê ra khỏi khu vực truyền thống, điều này khiến các dự án phía Tây Hà Nội phải đưa ra chính sách phù hợp để kéo khách thuê ra khỏi khu vực truyền thống nên giá thuê không tăng mạnh so trong những năm vừa rồi.

Cũng theo bà An, TP. HCM vẫn là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, thu hút nguồn vốn lớn nhất cả nước, do đó nhu cầu văn phòng tại TP. HCM nhỉnh hơn so với Hà Nội.

Theo dự án, năm 2019, 2020, nguồn cung văn phòng tại TP. HCM tăng nhanh hơn hẳn 3-4 năm trước, còn tại Hà Nội, văn phòng  hạng A và B tăng trưởng giá đã tốt hơn 3-4 năm trước.

Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội hiện khá dồi dào, hơn 130.000 m2 sàn văn phòng được giới thiệu ra thị trường, nhưng trong đó, nguồn cung văn phòng hạng A khá hạn chế, giá thuê không có biến động gì đáng kể.

Tại Hà Nội, văn phòng hạng A chỉ chiếm 25% tổng nguồn cung văn phòng do tiêu chuẩn của văn phòng hạng A kén vị trí và chủ đầu tư có kinh nghiệm thực hiện. Nguồn cầu lớn hiện nay chủ yếu nằm ở hạng B vì mức giá hợp lý với khả năng chi trả của đại bộ phận doanh nghiệp. Theo dự báo, nhu cầu cho thuê văn phòng hạng A sẽ tăng lên trong thời gian tới.

Thuỷ Tiên