Theo đó, HoREA cho rằng cần bổ sung trở lại quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (NOXH) được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn để khuyến khích đầu tư.
Trước Luật Nhà ở 2023, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng đã có quy định chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. HoREA cho rằng đây là cơ chế, chính sách hợp tình hợp lý nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án NOXH để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển loại hình nhà ở có khả năng làm cân bằng cán cân cung cầu hiện nay.
Trong trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NOXH mà thửa đất, khu đất có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không áp dụng quy định trên. Bởi lẽ nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm thực hiện dự án NOXH theo đúng quy hoạch và phải tuân thủ đúng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất đã được xác định theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở quan trọng được kỳ vọng sẽ làm cân bằng cán cân cung cầu
Bên cạnh đó, với trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NOXH mà thửa đất, khu đất có quy hoạch phân khu 1/2000 thì các nhà đầu tư dự thầu đều phải lập đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án NOXH trong hồ sơ dự thầu đáp ứng các điều kiện, yêu cầu của hồ sơ mời thầu và thường đề xuất mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất của dự án NOXH cao hơn mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất được quy định.
Bởi lẽ, các chỉ tiêu định hướng của đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chỉ là chỉ số trung bình về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của toàn phân khu bao gồm các công trình xây dựng, nhà ở thấp tầng, cao tầng.
Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền thường phê duyệt quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với công trình xây dựng, nhà chung cư cao tầng với mật độ xây dựng khoảng 30-38% và hệ số sử dụng đất khoảng trên dưới 7.0 tùy theo mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình và tùy thuộc dự án nhà chung cư cao cấp, trung cấp, bình dân hay dự án NOXH và tùy thuộc giới hạn về chiều cao tối đa của công trình.
Nhà đầu tư trúng thầu được giao kết hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh với nhà đầu tư và sau đó, nhà đầu tư trúng thầu thực hiện trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án NOXH để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo HoREA, trong lúc Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất để phát triển NOXH thì rất cần khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án NOXH. Bởi lẽ nếu không có cơ chế chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ làm hơn, hiệu quả hơn thay vì thực hiện dự án NOXH bị ràng buộc với rất nhiều quy định.
