HoREA nhận thấy vấn đề khó nhất trong Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 8/2/2021 là việc xác định tiêu chí phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.
Trường hợp phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, thì "UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất" (quy định tại điểm a Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Đối chiếu với các dự án đầu tư trên thực tế, HoREA cho rằng, hầu hết phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất… thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có "số thửa đất" được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương.
Nếu phần diện tích này không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì được giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
“Chỉ có một số ít trường hợp thửa đất có diện tích lớn, hoặc có "số thửa đất" thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, nên cần được quy định các tiêu chí cụ thể của một dự án”, HoREA nêu.
TPHCM: Tiếp tục đề xuất gỡ khó cho đất công xen kẽ dự án
Theo HoREA, một trong các tiêu chí quan trọng để thửa đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập là thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc của khu vực hiện hữu.
Từ đó, HoREA kiến nghị UBND TPHCM ban hành Văn bản hướng dẫn xử lý đối với phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư trên địa bàn thành phố.
Cụ thể, trường hợp phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất… có hình dáng bất định hình, hoặc không có "số thửa đất" đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương (trừ "đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất" như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính), thì xác định phần diện tích đất này "không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập" và thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Tuy nhiên, phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo HoREA, như vậy đa số các dự án trên sẽ được giải quyết, sẽ tháo gỡ được các vướng mắc để các dự án đầu tư xây dựng, dự án nhà ở vận hành trở lại thông suốt.
Hiệp hội cũng kiến nghị UBND TPHCM ban hành quyết định thu hồi đất và quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, đối với phần diện tích đất này cho nhà đầu tư, để thực hiện dự án độc lập. Song, phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án liền kề, hoặc kết nối với hạ tầng khu vực hiện hữu.
Kỳ Hoa
