Vì sao nhà ở xã hội đã qua sử dụng ngày một tăng giá?

Nhà cho người thu nhập thấp nhưng giá không còn thấp

Trong thời gian gần đây, do nguồn cung của các sản phẩm căn hộ giá bình dân vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện, đặc biệt là tại các khu vực không quá xa trung tâm, nhiều người đã tìm kiếm mua lại những căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) cũ.

Mặc dù là NOXH và đã qua sử dụng nhiều năm, nhưng những căn hộ này hiện đang được bán với giá vượt ra khỏi khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp. Đơn cử như dự án Felix Homes ở Gò Vấp (TP.HCM), từng được rao bán với giá 14 triệu đồng/m2 vào năm 2017, đây là dự án NOXH được nhiều người đón nhận. Bởi vào thời điểm đó, những người có thu nhập thấp hơn 9 triệu đồng/tháng còn được ngân hàng cho vay 70% giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi, trả chậm tư 15-20 năm. Với khoảng 240 triệu, người mua có thể sở hữu một căn hộ tại dự án NOXH này.

Nhưng qua tìm hiểu, hiện tại một căn hộ tại Felix Homes có diện tích 56m2 đang được rao bán với giá 1,69 tỷ đồng, tương đương với khoảng 30 triệu đồng/m2. Ngoài ra, có những người bán còn đang bán căn hộ tại dự án này với giá từ 35 cho tới 45 triệu đồng/m2.

Còn tại TP Hà Nội, dự án NOXH @Home tại Yên Sở (Hoàng Mai, Hà Nội) từng được quảng cáo có giá 1,2 tỷ đồng/căn hộ 55m2, nhận nhà vào cuối năm 2018 và được vay 20 năm với lãi suất ưu đãi. Như vậy mỗi m2 của dự án này có giá khoảng hơn 20 triệu đồng, một mức giá không chưa phù hợp lắm so với dự án NOXH nhưng cũng rẻ hơn so với một số dự án chung cư thương mại thời điểm đó.

Nhưng vào thời điểm hiện tại, giá của một căn hộ 55m2 tại dự án @Home đang được rao bán lại là 1,75 tỷ đồng, tương đương 31 triệu đồng/m2. Ngoài ra một số căn hộ rộng hơn tại dự án này cũng đang được rao bán với giá lên tới 36 triệu đồng/m2.

Với việc tăng giá của nhiều dự án NOXH cũ, khả năng sở hữu một căn nhà cho nhu cầu ở thực với nhiều người trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Chia sẻ về hành trình tìm nhà của mình, chị Đào Thu Trang (35 tuổi, TP.HCM) cho biết, hai vợ chồng chị đã tìm và đi xem nhà trong gần 2 tháng nay nhưng chưa tìm được căn nhà nào ưng ý cả về giá cũng như vị trí.

“Những căn NOXH cũ dù đã có người ở lâu, có dấu hiệu xuống cấp rồi mà giá vẫn không giảm. Tôi đã xem nhiều dự án nhưng không có căn nào được bán giá dưới 30 triệu đồng cả, vượt quá khả năng tài chính của gia đình. Còn những dự án NOXH có giá phù hợp thì lại ở quá xa hoặc phải sang các tỉnh lân cận, nếu mua ở đó thì sẽ rất khó khăn cho công việc…”, chị Trang chia sẻ.

Chị Trang cho biết, ý tưởng tìm mua NOXH cũ này đến từ một người bạn. Gia đình người bạn này sau một thời gian tìm kiếm cũng tìm được một căn hộ cũ có giá 28 triệu/m2. Tuy nhiên nếu tính tiền phải bỏ ra để sửa sang cho căn hộ thì giá cũng rơi vào khoảng 30 triệu/m2. Đây là một mức giá vượt ra khỏi khả năng của nhóm thu nhập thấp nên không phải phương án tốt cho nhiều người. Vì vậy ý tưởng tìm mua lại những căn NOXH cũ vì nghĩ rằng giá sẽ rẻ hơn do các căn hộ đã có dấu hiệu xuống cấp là không hề đúng với thực tế.

Theo tìm hiểu, mức giá của NOXH đã liên tục tăng trên thị trường thứ cấp và lập đỉnh mới trên thị trường sơ cấp. Đơn cử như dự án NHS Trung Văn (Hà Nội) mới đây, giá của chủ đầu tư đã dao động từ 19-20 triệu đồng/m2. Chưa kể các loại phí có thể phải chịu khi hiện tại, số lượng người dân mong muốn mua nhà tại dự án, đến nộp hồ sơ đăng kí là vô cùng lớn.

Vì sao NOXH cũ lại tăng giá?

Trả lời cho câu hỏi này, nhiều ý kiến cho rằng yếu tố then chốt khiến NOXH cũ vẫn tăng giá đó chính là vấn đề nguồn cung.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2023, cả nước chỉ có 1 dự án NOXH với quy mô 300 căn hộ được cấp phép mới; có 5 dự án với quy mô 1.908 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; có 4 dự án với quy mô 934 căn hộ đã hoàn thành xây dựng…

Trong đó, nhà ở công nhân có 397 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô 453.426 căn, đang triển khai xây dựng 152 dự án với quy mô 153.426 căn; đang thực hiện thủ tục đầu tư 245 dự án với quy mô 300.000 căn… Với việc nhiều dự án vẫn trong tình trạng “đang triển khai” và nguồn cung về NOXH hiện tại chỉ là một phần rất nhỏ với nhu cầu, đã khiến giá một số dự án cũ tăng mạnh do giá vẫn chưa phải quá sao so với các dự án chung cư thương mại.

Cũng theo báo cáo này, trong khoảng 5 năm gần đây, những căn hộ NOXH đã qua sử dụng, đủ điều kiện giao dịch mua – bán trên thị trường bất động sản có tốc độ tăng giá khá nhanh, phổ biến tăng lên 17 – 19 triệu đồng/m2 (so với giá bán sơ cấp trung bình ở mức 12 – 15 triệu đồng/m2). Hiện nay, có khu vực, giá NOXH đã lên tới 21 – 25 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 30 – 35 triệu đồng/m2, khiến cho nhiều người thu nhập thấp có nhu cầu không thể tiếp cận được.

Theo nhân viên của các sàn môi giới, giá mỗi căn hộ tăng nhiều hay ít tùy thuộc vào vị trí, hướng của căn hộ, nội thất đi kèm và sự phát triển của cơ sở hạ tầng xung quanh dự án. Đặc biệt với một số dự án NOXH từng được xây dựng ở khu vực có hạ tầng kém, nhưng qua năm tháng các khu vực này phát triển mạnh với dân cư đông đúc, khiến giá căn hộ tại đây tăng mạnh và có khi là gấp đôi giá gốc.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, NOXH nhận được ưu đãi từ chính sách của Nhà nước về tiền sử dụng đất, thuế… đồng thời bị ràng buộc bởi quy định chỉ được chuyển nhượng sau 5 năm, vì vậy, giá sơ cấp thấp hơn so với nhà ở thương mại nhiều. Do vậy, khi đến thời điểm có thể chuyển nhượng, giá NOXH cũ bắt đầu tăng mạnh.

Từng trả lời về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam đã chỉ ra 3 nguyên nhân chính khiến NOXH cũ tăng giá.

Đầu tiên đó là về vấn đề pháp lý, với việc thời gian phê duyệt cấp phép dự án kéo dài đã làm gia tăng các khoản chi phí khác, bao gồm lãi vay, chi phí vận hành, chi phí cơ hội… Tất cả các hạng mục trên đã làm độn giá bán của sản phẩm.

Thứ hai là vấn đề nguồn vốn. Trong đó bao gồm việc lãi suất ngân hàng tăng mạnh, các kênh huy động vốn khác cũng trở nên đắt đỏ. Cuối cùng là do chi phí đầu vào tăng mạnh. Giá đất cùng chi phí nhân công và nguyên vật liệu (sắt, thép, cát, xi măng…) đều đã tăng mạnh trong thời gian qua.