TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, thị trường bất động sản vốn dĩ là thị trường có giá trị vốn hóa lớn nhất trong mọi nền kinh tế. Theo ước tính, quy mô vốn hóa toàn cầu đạt khoảng 360.000 tỷ USD, lớn gấp nhiều lần so với GDP toàn cầu.
Ở Việt Nam, GDP khoảng 500 tỷ USD, trong khi vốn hóa thị trường bất động sản ước đạt 1.500 tỷ USD, tức là gấp 3 lần GDP quốc gia.
Đặc biệt, bất động sản còn là lĩnh vực có tốc độ tăng giá nhanh nhất. Trong giai đoạn 2009 - 2019, giá nhà tại Hà Nội tăng bình quân 12%/năm, so với mức tăng 4%/năm của giá vàng thế giới. Chính tốc độ này phản ánh sức hút và cũng cho thấy sự nhạy cảm của thị trường.
Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, về nguồn vốn bất động sản, hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%.
Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững.
Ngoài tín dụng, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 20 - 30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, song mới chỉ đáp ứng được 7% nhu cầu vốn thực tế.
Đáng chú ý, trái phiếu lại tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu minh bạch. Cổ phiếu bất động sản là nguồn vốn khá quan trọng đối với thị trường bất động sản, nhất là với doanh nghiệp bất động sản lớn có uy tín.
Dù biến động giá còn lớn, song đây vẫn là nguồn vốn quan trọng, đặc biệt với những tập đoàn uy tín. Đối với quỹ nhà ở, quỹ đồng sở hữu bất động sản, đây là công cụ hiệu quả để hỗ trợ người thu nhập trung bình, thấp và huy động vốn bền vững.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy, hiện nay, một số chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế, các kênh huy động vốn dài hạn, ổn định thị trường bất động sản như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp còn chưa phát triển, do đó vốn đầu tư vào thị trường vẫn còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.
Đầu tư vào bất động sản mang tính chất trung dài hạn, còn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu ngắn hạn, chênh lệch kỳ hạn có thể dẫn tới rủi ro thanh khoản trong trường hợp khách hàng vay vốn không trả nợ đúng hạn.
Trước thực trạng này, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo cơ sở phát triển bền vững thị trường vốn.
