Chung cư Dolphin Plaza (28 Trần Bình, Q. Nam Từ Liêm) bị thay đổi công năng, mục đích sử dụng nhiều hạng mục khiến cư dân vô cùng bức xúc
Cụ thể, có dự án đã đưa vào sử dụng được phản ánh với vi phạm là xây dựng sai thiết kế được phê duyệt khi “biến” tầng kỹ thuật thành căn hộ để bán. Có những dự án theo thiết kế được phê duyệt ghi rõ chỉ có 6 tầng để làm trung tâm thương mại. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại tự ý sử dụng 6 tầng thương mại này để cho thuê làm văn phòng trục lợi.
Thậm chí có những chủ đầu tư còn vô tư thay đổi thiết kế, công năng tầng kỹ thuật mái bằng việc xây căn hộ penthouse để bán. Một số chủ đầu tư còn sử dụng một phần diện tích trong tầng kỹ thuật để cho thuê văn phòng; “cắt xén” tầng thương mại của tòa nhà xây thêm căn hộ để bán.
Những vi phạm về thay đổi công năng thiết kế tại các tòa nhà của các chủ đầu tư dự án xây dựng các tòa nhà cao tầng, chung cư, văn phòng trên địa bàn cả nước nói chung và TP. Hà Nội nói riêng diễn ra phổ biến khiến cư dân vô cùng bức xúc.
Để hợp thức hoá, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận nộp phạt, bổ sung hồ sơ rồi sau đó lại trình xin các cơ quan chức năng cho phép điều chỉnh. Trước thực tế trên, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng cần siết chặt hơn nữa việc thay đổi công năng các tòa nhà, đặc biệt nêu rõ trách nhiệm của cán bộ quản lý nhà nước tại địa phương để xảy ra vi phạm.
Nhằm khắc phục tình trạng trên, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 07/2019/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.
Theo đó, chiều cao của nhà, công trình, kết cấu là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất tới điểm cao nhất của nhà, công trình, kết cấu. Đối với công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất.
Tầng trên mặt đất là tầng mà cao độ sàn của nó cao hơn hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt. Tầng hầm (hoặc tầng ngầm) là tầng mà hơn một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.
Tầng nửa/bán hầm (hoặc tầng nửa/bán ngầm) là tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt. Tầng kỹ thuật là tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng bất kỳ của tòa nhà.
Tầng áp mái là tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sàn 1,5m.
Đặc biệt, một số thay đổi liên quan tới các quy định về tầng tum, tầng lửng tại công trình xây dựng một cách cụ thể. Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình) bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái.
Công trình có tầng tum sẽ không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.
Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.
Với các công trình nhà, kết cấu dạng nhà, công trình nhiều tầng có sàn (không bao gồm nhà ở riêng lẻ) thì tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật (ví dụ: sàn kỹ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện, hoặc các thiết bị công trình khác), có diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300 m2. Mỗi công trình chỉ được phép có một tầng lửng không tính vào số tầng của công trình.
Ngoài ra, Thông tư 07 của Bộ Xây dựng còn quy định cụ thể về các loại hình công trình như: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, công trình đa năng (công trình hỗn hợp; quy định cụ thể về chiều cao của nhà, công trình, kết cấu;...
Thời gian qua, dư luận đã rất bức xúc trước tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án nhà cao tầng, chung cư,... tự ý thay đổi công năng tòa nhà. Trong số đó có những dự án bị cơ quan chức năng xử lý vì tự ý điều chỉnh công năng, thi công xây dựng không đúng với quy hoạch, giấy phép được phê duyệt.
Do đó, Thông tư số 07/2019/TT-BXD với những hướng dẫn, quy định cụ thể, cách tính toán, xác định rõ ràng các hạng mục này tại công trình xây dựng sẽ tránh việc lợi dụng kẽ hở để chủ đầu tư chuyển đổi, trục lợi trái phép.
Thế Anh
