Những trường hợp được miễn thuế TNCN
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Nghị định quy định 22 trường hợp được miễn thuế TNCN, trong đó đáng chú ý là các trường hợp liên quan đến chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản.
Theo Nghị định, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản (bao gồm nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) được miễn thuế TNCN nếu việc chuyển giao được thực hiện giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng.
Các trường hợp được miễn thuế gồm: giữa vợ và chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi người chồng đã chết); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi người vợ đã chết); ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; và anh, chị, em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) khi vợ/chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết, thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
Bán nhà duy nhất chưa chắc được miễn thuế
Nghị định cũng có quy định riêng về việc miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, quy định miễn thuế này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Liên quan đến vấn đề này, Cục Thuế, Bộ Tài chính cho biết: Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế phải đáp ứng một số điều kiện.
Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế.
Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Nghị định số 253/2026 nêu rõ: Nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai và chịu trách nhiệm. Trường hợp phát hiện kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và pháp luật liên quan khác.
