Bất động sản Cần Giờ biến động thế nào với sự tác động từ các dự án lớn?

Tiềm năng phát triển nhờ các dự án lớn

Vào tháng 6/2020, Chính phủ quyết định phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư mở rộng Dự án Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ có tổng diện tích gần 3.000 ha với tổng mức đầu tư 217.000 tỉ đồng. Dự án này do Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ làm chủ đầu tư, trong đó vốn chủ sở hữu hơn 32.500 tỉ đồng, còn lại là vốn vay thương mại. Thời hạn thực hiện dự án 50 năm (đến năm 2057 với phần diện tích lấn biển 600 ha đã giao cho nhà đầu tư từ năm 2007; đến năm 2070 với phần mở rộng quy mô).

Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ sẽ được xây dựng tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, chia làm 5 phân khu chức năng A, B, C, D, E, dân số hơn 228.000 người. TP HCM sẽ đẩy mạnh khai thác thế mạnh du lịch của Cần Giờ, xây dựng và phát triển khu đô thị du lịch tầm cỡ khu vực và quốc tế tại đây, góp phần tạo sự tăng trưởng kinh tế.

Gần đây tại kỳ họp thứ 10 của HĐND TP HCM, Chủ tịch UBND TP đã cho biết, Thành phố đang tiến hành các thủ tục điều chỉnh cục bộ Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ. Đồng thời cố gắng hoàn thiện các thủ tục điều chỉnh để đến năm 2025 khởi công dự án này.

Cùng với dự án nói trên, TP HCM cũng đang nghiên cứu phát triển kết nối hạ tầng giao thông, trong đó có dự án cầu Cần Giờ. Dự án này dự kiến hoàn thành năm 2028 thay thế cho phà Bình Khánh kết nối khu Nam TP HCM với huyện Cần Giờ, đáp ứng nhu cầu giao thông trong khu vực. Qua đó, tạo điều kiện thúc đẩy và phát triển dự án Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ và Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ. TP HCM cũng thúc đẩy việc xây dựng nút giao đường Rừng Sác với cao tốc Bến Lức - Long Thành đoạn qua huyện Cần Giờ nhằm rút ngắn thời gian di chuyển đến huyện này.

Ngoài ra, tiềm năng của Cần giờ còn đến từ dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ với tổng vốn gần 129.000 tỉ đồng (hơn 5,4 tỉ USD), đặt tại khu vực Cù lao Phú Lợi (xã Thạnh An, huyện Cần Giờ). Mỗi năm siêu cảng này sẽ đóng góp ngân sách TP HCM từ 34.000-40.000 tỷ đồng, tạo việc làm cho hàng chục nghìn người.

Dự án này được TP HCM kì vọng sẽ hỗ trợ hệ thống cảng biển trên địa bàn thành phố, tạo lợi thế cạnh tranh với các nước khác cũng như đột phá phát triển kinh tế biển. Đồng thời dự án này cũng có sự tác động không nhỏ tới xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản của Cần Giờ với kỳ vọng giá đất sẽ tăng vọt trong tương lai.

Thị trường phản ứng chưa tích cực

Mặc dù được đánh giá có nhiều tiềm năng với các dự án lớn như vậy, nhưng qua ghi nhận, thị trường Cần Giờ không có nhiều phản ứng so với các thông tin nói trên. Tại một số khu vực, giá đất nền và nhà ở riêng lẻ ghi nhận mức tăng nhẹ không đáng kể hoặc đi ngang so với nền giá của năm 2022.

Đơn cử ngay tại khu vực xã Bình Khánh, xã gần với huyện Nhà Bè nhất nhưng mức giá ghi nhận được chỉ tăng khoảng 5-10% trong 1 năm qua. Mức giá phổ biến ghi nhận vào quý I/2022 tại khu vực này là 17 triệu đồng/m2. Nhưng vào thời điểm hiện tại, giá đất phổ biến tại khu vực này chỉ dao động ở mức 18 triệu đồng/m2.

Đáng nói, tại một số khu vực, giá đất còn có dấu hiệu giảm tới trên dưới 25% so với giai đoạn thị trường ở đỉnh. Cụ thể tại khu vực xã Long Hòa, giá đất phổ biến vào quý III/2022 là 31 triệu đồng/m2, nhưng vào quý III/2023 thì giá đất phổ biến lại được ghi nhận ở mức 23 triệu đồng/m2. Như vậy chỉ sau 1 năm, giá đất phổ biến tại khu vực này đã giảm khoảng 30%.

Qua tìm hiểu cho thấy, tại một số khu vực đông dân cư, gần với huyện Nhà Bè, mức giá bán phổ biến vẫn trên 20 triệu đồng/m2. Một số khu vực nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư còn ghi nhận giá bán lên tới 40 triệu đồng/m2.

Ngoài các khu vực gần với trung tâm TP HCM và đông dân cư nói trên, tại huyện Cần Giờ, một số khu vực như xã Nhơn Lý, xã An Thới Đông, Thạnh An vẫn còn ghi nhận được các tin rao bán đất với mức giá chỉ từ 5 triệu đồng/m2. Thậm chí một số khu vực xa các tuyến đường lớn, ít dân cư vẫn còn nhiều tin rao bán đất trồng cây, đất nông nghiệp, mức giá chỉ còn trên dưới 1 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, dù thị trường đã có nhiều tín hiệu tích cực, nhưng vẫn có nhiều thông tin đăng bán cắt lỗ đất nền tại Cần Giờ. Mức cắt lỗ đang dao động từ 15-30% so với giá đỉnh của thị trường. Nhiều ý kiến cho rằng, giá đất tại Cần Giờ không có phản ứng với các thông tin tích cực và vẫn còn tình trạng cắt lỗ là do thị trường này từng bị đẩy giá lên quá cao vào các giai đoạn “sốt đất”.

Bên cạnh đó, tiềm năng của Cần Giờ vẫn nằm ở dài hạn, nhiều nhà đầu tư vẫn thận trọng trong việc xuống tiền ở giai đoạn hiện tại nên thị trường khu vực này vẫn chưa có nhiều phản ứng đáng kể. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Cần Giờ chắc chắn sẽ ghi nhận những biến động tích cực trong các năm tới, khi các dự án hạ tầng giao thông đã hoàn thiện và tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường tại huyện đảo này.