Mới đây, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã thông qua Nghị quyết số 18 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Trong Nghị quyết này, Ban Chấp hành Trung ương Đảng quyết định bãi bỏ quy định khung giá đất. Đây được coi là bước đột phá để xóa bỏ chênh lệch giá ảo - giá thật, tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường.
Theo các chuyên gia, việc bãi bỏ khung giá đất, đưa thị trường bất động sản về cơ chế thị trường sẽ giúp Việt Nam có thêm dòng thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản.
Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM cho rằng, nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá thị trường làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
Trong khi đó, trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định: Kinh tế Việt Nam được định hướng phát triển theo cơ chế thị trường, định hướng Xã hội Chủ nghĩa, cho nên bất kỳ ngành nghề nào, kể cả bất động sản phải phát triển theo nguyên tắc thị trường cung - cầu.
Theo ông Thịnh, thực tế, khung giá đất cũng mang lại một số lợi ích khi làm căn cứ tính giá đất, mỗi khi nhà nước có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất được định giá theo khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng.
Trên thực tế, tại Hà Nội, rất nhiều dự án trọng điểm, như đường vành đai 2, vành đai 2,5 bị chậm tiến độ do một số hộ dân không chịu giải phóng mặt bằng, vì giá trị đền bù thấp.
Hoặc, hiện nay, rất nhiều nhà tập thể được xây dựng từ thập niên 50, 60 đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều tòa nhà còn trong tình trạng “chờ sập” nhưng không thể cải tạo được vì người dân “chê” chi phí đền bù thấp.
“Vì vậy, việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật, và giá trị ảo”, ông Thịnh nói.
Bên cạnh đó, việc bãi bỏ khung giá đất, đưa thị trường bất động sản về cơ chế thị trường sẽ giúp Việt Nam có thêm dòng thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản.
Phân tích rõ hơn điều này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói: Việc thu thuế từ bất động sản cũng được tính dựa trên khung giá đất. Vì vậy, khi tính giá đất dựa theo khung giá đất chỉ bằng một nửa, thậm chí bằng một phần ba so với giá thị trường. Như vậy, khi thu thuế sẽ bị thất thoát.
Đó là chưa kể, một số đối tượng lợi dụng khung giá đất để lách luật, trốn thuế. Khi bỏ, hành vi này cũng sẽ bị triệt tiêu.
Đồng tình với nhận định này, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho biết: Trong khung giá đất có giá tối thiểu và giá tối đa. Trong trường có quyết định thu hồi đất, người dân chỉ được nhận tiền đền bù trong khoảng giá đó.
Ông Tuấn lấy ví dụ, trong khung giá đất của Hà Nội, khu vực phố cổ, giá đất mặt đường các tuyến phố Hàng Ngang, Hàng Đào hay Hàng Gai có giá dao động khoảng 150 triệu - 200 triệu đồng/m2, thế nhưng giá trị thực tế khi giao dịch bên ngoài có giá lên tới 800 triệu đồng/m2, thậm chí cả tỷ đồng m2.
“Như vậy, rõ ràng, khi có quyết định thu hồi đất, chẳng người dân nào chịu đồng ý giải phóng mặt bằng cả, vì giá trị đền bù theo khung giá chỉ bằng 1/5 so với giá thị trường”, ông Tuấn nói.
Chính vì vậy, ông Tuấn nhận định câu chuyện bỏ khung giá đất như Nghị quyết số 18-NQ/TW vừa xác định là hoàn toàn hợp lý. Nhất là Nghị quyết đã khẳng định bỏ khung giá đất nhưng Trung ương vẫn sẽ quản lý việc thành lập, thiết lập bảng giá đất tại địa phương thông qua quá trình kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định: Nghị quyết 18 rất cởi mở, điều chỉnh được nhiều vấn đề bất cập về bất động sản đã tồn tại từ lâu. Trong đó, điểm nổi bật của Nghị quyết này là đã bỏ khung giá đất.
Tuy nhiên, bỏ bảng giá đất không có nghĩa là “bỏ hẳn”, trong một số trường hợp, chính quyền địa phương vẫn có thể quyết định về giá trị đất.
“Dù sao đi nữa, việc bỏ khung giá đất, khi định giá đất, liên quan tới đền bù, giải phóng mặt bằng cũng sẽ thuận lợi hơn”, ông Lực nói.
