Mới đây, các đơn vị nghiên cứu bất động sản tại Việt Nam đã công bố giá chung cư, giá nhà tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, giá nhà tại các thành phố này tiếp tục tăng giá.
Đơn cử như Hà Nội, nếu năm 2022, giá chung cư bình quân dao động ở mức 50 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 85 - 95 triệu đồng/m2. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này, đó là thị trường tràn ngập nguồn cung căn hộ cao cấp, trong khi các phân khúc bình dân hay trung cấp đã và đang dần “tuyệt chủng”. Điều này làm mất cân bằng cán cân cung cầu.
Ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu, đây cũng là hai vấn đề được Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm.
Ông Dũng chia sẻ, giá bất động sản đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng" nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững.
Theo ông Dũng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán bất động sản. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên.
Do đó, để giảm giá bất động sản, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ.
“Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm bất động sản”, ông Dũng nói.
Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho rằng, trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội, cũng không có thêm dự án.
“Nếu trong tương lai, chúng ta bổ sung được nguồn cung cho hai phân khúc này, mẫu số chung sẽ lớn hơn, thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý”, ông Trung nói.
Một số ý kiến cho rằng vì giá nền đang cao, Việt Nam cần có giải pháp để "ghìm" giá của phân khúc cao cấp xuống để kéo giá nhà nói chung giảm theo. Ông Trung cho rằng cách tiếp cận này không hợp lý: “Chúng ta không thể dựa vào cảm tính để ra quyết sách”, ông nói.
Thay vào đó, ông cho rằng, chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc. Phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt.
Bên cạnh đó, câu chuyện giá nhà có liên quan mật thiết đến hạ tầng. Theo báo cáo mới nhất của CBRE, khi xếp hạng về hạ tầng trong khu vực Đông Nam Á trên thang điểm 10, Việt Nam đang đứng ở cuối.
Thứ hạng lần lượt là Singapore, Malaysia, Brunei, Thái Lan, Indonesia và cuối cùng là Việt Nam. Bảng xếp hạng này đánh giá cả về chất lượng và quy chuẩn hạ tầng. Chính phủ hiện đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, và đây chính là cơ hội.
Ông đánh giá, khi Việt Nam xây dựng các tuyến metro hay đường sắt cao tốc, nhà nước cần phải đi trước một bước: quy hoạch và dành sẵn quỹ đất ở các khu vực xung quanh những dự án hạ tầng này để phát triển nhà ở cho số đông.
“Nếu chúng ta không làm vậy, khi hạ tầng hoàn thành, các chủ đầu tư tư nhân sẽ lại xây dựng các dự án cao cấp và sự mất cân đối sẽ tiếp tục tái diễn”, ông Nhấn mạnh.
Singapore đã giải quyết bài toán này rất hiệu quả. Mô hình của họ rất rõ ràng. Nhà ở cho số đông thì do Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB) của Chính phủ đảm nhiệm, với các khu nhà được kết nối đồng bộ với tiện ích, hạ tầng và giao thông công cộng.
Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở thương mại cao cấp, hay còn gọi là condo, thì được để cho các công ty tư nhân phát triển cho thị trường tự do. Bằng cách này, Singapore đảm bảo được an sinh xã hội cho người dân, đồng thời vẫn có một thị trường bất động sản thương mại phát triển lành mạnh.
“Để giải quyết vấn đề giá nhà, chúng ta cần một tư duy chiến lược, dựa trên dữ liệu và có tầm nhìn xa. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được thực hiện đồng bộ. Chúng ta phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp”, ông Trung nói thêm.
