Căn hộ thương mại 2 - 3 tỷ đồng “tuyệt chủng”?
Trình bày báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý 1/2026, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong quý 1/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực và phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị.
Đồng thời, nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững, qua đó hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường.
Tuy nhiên, bên cạnh sự phục hồi về nguồn cung, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao, do áp lực chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới.
Dù vậy, việc nguồn cung dự kiến tăng mạnh đang từng bước gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người mua. Trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý 4/2025. Ngược lại, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn.
Cụ thể, căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng 29 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh - nơi có lợi thế về quỹ đất và mặt bằng giá hợp lý. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 27%, nguồn cung chủ yếu đến từ các tỉnh, thành vùng ven TP.HCM (trước sáp nhập).
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2-3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng.
“Có thể thấy, nhà ở xã hội đang dần trở thành “trụ đỡ” quan trọng của thị trường, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung cầu”, bà Miền nói.
Giá bất động sản khó giảm
Diễn biến giá trên thị trường cũng phản ánh rõ nét quá trình phân hóa và tái định vị giá trị. Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng kết chuyển vào giá thành.
Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ. Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.
Điều này cho thấy thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.
Dữ liệu chỉ số giá của VARS (chỉ số phản ánh mức biến động giá bán bình quân tại thời điểm hiện tại so với kỳ gốc (Quý I/2019), dựa trên tập mẫu các dự án được VARS lựa chọn và theo dõi) cho thấy, sau kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài, cùng với những biến động của kinh tế vĩ mô và áp lực từ mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao, tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn trong 3 tháng đầu năm 2026.
Tại Hà Nội, chỉ số giá ghi nhận mức điều chỉnh giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp. Trong bối cảnh giá chào bán vẫn duy trì ở mức cao do các chi phí đầu vào tăng hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, mức giá giao dịch thực tế có xu hướng linh hoạt hơn, đồng thời thời gian chốt giao dịch cũng kéo dài hơn.
Diễn biến này phản ánh việc một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước.
Trong khi đó, tại TP.HCM và Đà Nẵng, giá các dự án trong tập mẫu vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý.
Đà tăng này chủ yếu đến từ việc kỳ vọng thị trường vẫn được duy trì trong trung và dài hạn, nhờ các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá vẫn còn, đặc biệt tại những khu vực mà mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao.
Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý 1/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quy trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý I dính vào thời điểm Tết Nguyên đán.
“Tỷ lệ hấp thụ giảm, tuy nhiên kết quả vẫn duy trì ở mức khả quan nhờ “bệ đỡ” là nhu cầu ở thực lớn, kết hợp với các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư”, ông Chung nói.
