Nhà ở bị “đẩy giá”, áp lực dồn về người mua
Theo báo cáo quý I/2026 của Knight Frank cho biết, thị trường căn hộ tiếp tục ghi nhận đà tăng giá mạnh trong những tháng đầu năm, nhưng phía sau con số tăng trưởng là bài toán mất cân đối ngày càng rõ giữa cung và cầu.
Báo cáo cũng chỉ ra rõ, tại TP HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 4.078 USD/m², tăng gần 12% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chính đến từ việc nguồn cung mới vẫn hạn chế và chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, khiến mặt bằng giá bị kéo lên.
Trong quý, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 820 căn hộ mở bán mới, đây là con số khá thấp so với nhu cầu. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn đạt gần 1.600 căn, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, dù phải “gồng mình” thích nghi với giá cao và lãi suất vay chưa hạ nhiệt.
Tại Hà Nội, đà tăng giá còn mạnh hơn khi giá căn hộ trung bình lên tới 4.274 USD/m², tăng 38% theo năm. Tuy nhiên, hệ quả là tốc độ tiêu thụ bắt đầu chậm lại, với tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 45%.
Điểm đáng chú ý là dòng tiền đang dịch chuyển về phân khúc trung cấp - nơi phù hợp hơn với khả năng chi trả của đa số người mua. Trong khi đó, nguồn cung vẫn nghiêng về sản phẩm cao cấp, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và nhu cầu thực.
Văn phòng giảm sâu, bán lẻ giữ thế “phòng thủ”
Trái với diễn biến của nhà ở, thị trường văn phòng đang chịu áp lực rõ rệt từ sự thận trọng của doanh nghiệp.
Tại TP HCM, diện tích hấp thụ văn phòng hạng A giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm, khi các công ty hạn chế mở rộng và ưu tiên gia hạn hợp đồng hiện tại. Tỷ lệ trống tăng lên 12,6%, buộc chủ tòa nhà phải tăng ưu đãi để giữ chân khách thuê.
Giá thuê trung bình hiện ở mức 58,8 USD/m², song xu hướng chung là đi xuống khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh hơn.
Tại Hà Nội, dù nhu cầu thuê tại các tòa nhà mới có chứng chỉ xanh vẫn tích cực, thị trường vẫn chịu áp lực khi tỷ lệ trống lên tới 20,4%, kéo giá thuê xuống mức thấp nhất trong nhiều năm.
Trong bối cảnh đó, bán lẻ tiếp tục duy trì vai trò “điểm tựa” của thị trường. Tại TP HCM, không có nguồn cung mới trong quý giúp tỷ lệ lấp đầy đạt 95,6%, trong khi giá thuê tầng trệt giữ ở mức 85,9 USD/m²/tháng và tăng nhẹ theo năm.
Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các ngành thời trang, làm đẹp và F&B - những lĩnh vực vẫn duy trì đà mở rộng bất chấp biến động kinh tế.
Diễn biến trái chiều giữa các phân khúc cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi yếu tố chi phí vốn, khả năng chi trả và cấu trúc nguồn cung sẽ quyết định xu hướng thay vì chỉ dựa vào tăng trưởng nhu cầu như giai đoạn trước.
