Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng đối với các giao dịch quyền sử dụng đất. Để làm rõ hơn về góc nhìn pháp lý và những hệ lụy có thể phát sinh, phóng viên Báo Nhà báo và Công luận đã có cuộc trao đổi với GS.TS Lê Hồng Hạnh - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), nguyên Viện trưởng Viện Chiến lược và Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) về dự án luật.
+ Thưa Giáo sư, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã loại bỏ các quy định về hình thức bắt buộc công chứng đối với các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Điều 28 và các điều khoản liên quan. Ông đánh giá thế nào về ý tưởng lập pháp này?
- Bất kỳ quy định pháp luật nào khi ban hành cũng phải thể hiện một ý tưởng lập pháp rõ ràng, dựa trên chính sách phát triển kinh tế - xã hội tổng thể chứ không thể xuất phát từ tư duy quản trị cục bộ của cơ quan chủ trì soạn thảo.
Ở đây, cơ quan soạn thảo dường như đang tìm cách tách rời "nội dung giao dịch" và "hình thức giao dịch". Trong thực tiễn pháp lý, việc tách biệt này là điều bất khả thi và mang lại nhiều hậu quả không thể lường trước. Hãy tưởng tượng, việc kết hôn mà không đăng ký theo hình thức luật định thì xã hội sẽ phát sinh vô số trường hợp "hôn nhân thực tế", kéo theo tranh chấp phức tạp về tài sản và ly hôn.
Nói cách khác, giao dịch đất đai là những quan hệ pháp lý vô cùng phức tạp, đòi hỏi độ an toàn cao. Việc tháo bỏ hình thức pháp lý bắt buộc - ở đây là công chứng - mà không chứng minh được giá trị cải cách cụ thể sẽ không thể giúp tháo gỡ vướng mắc, ngược lại còn tạo ra nguy cơ phát sinh thêm những "điểm nghẽn" mới trong thể chế.
+ Có ý kiến cho rằng công chứng chỉ là một thủ tục hành chính làm kéo dài thời gian giao dịch. Giáo sư nhìn nhận ra sao về bản chất và vai trò của hoạt động công chứng trong thị trường bất động sản hiện nay?
- Cho rằng "công chứng là thủ tục hành chính nên không cần đưa vào luật" là một nhận định hoàn toàn sai lầm. Theo quy định của Luật Công chứng, đây là một loại dịch vụ công do Nhà nước tổ chức hoặc ủy quyền nhằm xác thực tính hợp pháp của giao dịch, giúp tạo nền tảng tin cậy cho toàn bộ hệ thống quản lý nhà nước và thị trường.
Thứ nhất, công chứng đóng vai trò là "lưới sàng lọc", loại bỏ các giao dịch vi phạm pháp luật hoặc không đủ độ tin cậy ngay từ đầu. Chính niềm tin vào tính hợp pháp của các văn bản công chứng giúp các cơ quan nhà nước xử lý nhanh chóng các thủ tục hành chính tiếp theo như đăng ký biến động, thu hồi, thế chấp hay xử lý phá sản.
Thứ hai, và quan trọng nhất, công chứng chính là "tấm khiên pháp lý" bảo vệ người dân. Phần lớn người dân khi tham gia giao dịch đất đai đều thiếu kiến thức pháp lý chuyên sâu.
Sự xuất hiện của tổ chức công chứng độc lập giúp kiểm tra, tư vấn và ngăn ngừa rủi ro bị lừa đảo hay giao dịch vô hiệu. Thực tế lịch sử đã chứng minh, kể từ khi hoạt động công chứng được triển khai bài bản, số lượng giao dịch đất đai "viết tay" bất hợp pháp và các vụ tranh chấp, khiếu kiện phức tạp đã giảm đi đáng kể.
+ Nhiều quan điểm cho rằng khi bỏ công chứng, các Văn phòng Đăng ký đất đai có thể đảm nhiệm luôn việc kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng. Điều này liệu có khả thi và đáp ứng mục tiêu tinh gọn bộ máy, cải cách thủ tục hành chính hay không?
- Tôi cho rằng mục tiêu tháo gỡ điểm nghẽn hay tinh gọn bộ máy sẽ hoàn toàn phản tác dụng nếu đẩy nhiệm vụ này sang cho cơ quan đăng ký đất đai.
Hiện nay, các Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc ngành tài nguyên và môi trường ở nhiều địa phương vốn đã rơi vào tình trạng quá tải nghiêm trọng. Nếu tiếp tục bắt họ đảm nhiệm thêm chức năng "sàng lọc tính hợp pháp" của hợp đồng giao dịch – vốn là nghiệp vụ chuyên sâu của công chứng viên – thì bộ máy quản lý chắc chắn sẽ rơi vào tình trạng bế tắc và trì trệ hơn.
Bên cạnh đó, nếu xóa bỏ "màng lọc" công chứng, rủi ro giao dịch đất đai vô hiệu sẽ gia tăng. Dữ liệu đất đai sẽ đứng trước nguy cơ bị suy giảm chất lượng do chứa nhiều thông tin "đất không sạch". Điều này đi ngược lại mục tiêu thúc đẩy kinh tế tư nhân và vốn hóa nguồn lực đất đai, bởi các nhà đầu tư và ngân hàng sẽ rất e ngại khi tham gia vào những thị trường thiếu tính an toàn pháp lý.
Những giao dịch đất đai vô hiệu sẽ là những rào cản cho sự phát triển kinh tế tư nhân bởi chúng sẽ cản trở quá trình vốn hóa tài nguyên đất đai. Thực tiễn hàng chục năm qua chứng kiến quá nhiều dự án bị đình trệ vì các giao dịch đất đai giữa các nhà đầu tư tư nhân với những người sử dụng đất phát sinh tranh chấp phức tạp.
+ Từ những phân tích trên, Giáo sư có kiến nghị gì đối với Ban Soạn thảo và Quốc hội trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi?
- Nhìn lại lịch sử từ Sắc lệnh 59/SL năm 1945 do Chủ tịch Hồ Chí Minh ký cho đến các Luật Đất đai năm 2003, 2013 và 2024, quy định về công chứng bắt buộc đối với giao dịch đất đai luôn được duy trì và khẳng định giá trị thực tiễn qua nhiều thập kỷ. Ngay cả pháp luật của đa số các quốc gia phát triển trên thế giới cũng bắt buộc áp dụng hình thức công chứng đối với các bất động sản nhằm bảo đảm an ninh pháp lý.
Chúng ta đang bước vào kỷ nguyên phát triển mới với yêu cầu tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế để giải phóng nguồn lực. Tuy nhiên, tháo gỡ điểm nghẽn không đồng nghĩa với việc xóa bỏ những định chế pháp lý an toàn đã hoạt động hiệu quả.
Tôi kiến nghị Ban Soạn thảo và Quốc hội cần giữ vững quan điểm khách quan, đứng trên lợi ích chung của nền kinh tế và người dân để kế thừa các quy định về công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai. Không nên quay lại tư duy buông lỏng quản lý hình thức giao dịch, tránh tạo ra những hệ lụy dây chuyền phức tạp cho xã hội trong tương lai.
+ Xin trân trọng cảm ơn Giáo sư!
