Theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác) thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc:
Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng mà trong hạn mức giao đất ở, mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500 m2.
Đối với với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở quá 500m2, mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân.
Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng: Đây là giải pháp tháo gỡ khẩn cấp của Chính phủ trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (một giải pháp được Quốc hội cho phép tại Nghị quyết số 206/2025/QH15). Giải pháp này hợp pháp, đúng thẩm quyền của Chính phủ và cấp thiết.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất sẽ nằm ở điều khoản chuyển tiếp của Nghị quyết này. Theo dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ tính lại theo quy định tại Nghị quyết này và điều chỉnh Thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có).
Ngược lại, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này.
Như vậy, người dân đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có tâm lý chờ đợi, dừng thủ tục. Trong trường hợp cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền, có thể sẽ xuất hiện các trường hợp dừng nộp, chờ Chính phủ ra Nghị quyết và địa phương ban hành quy định.
Khi đó, người dân có thể chỉ phải nộp số tiền bằng 30% so với mức phải nộp ngay lúc này (cộng thêm một khoản chậm nộp không đáng kể).
Vô hình trung, chính sách mới mặc dù rất nhân văn nhưng sẽ khiến người dân có động lực chậm trễ thực hiện nghĩa vụ với nhà nước. Và người nào tuân thủ thông báo nộp tiền, nộp tiền sử dụng đất sớm sẽ là người đầu tiên chịu thiệt hại. Ngược lại, những người có tư tưởng “khoan hãy nộp” lại là người được hưởng lợi.
Điều này dẫn đến kết quả không công bằng cho người dân và tiềm ẩn nguy cơ đơn thư, khiếu kiện từ những người dân đã sớm nộp tiền sử dụng đất mà phải chịu số tiền lớn, không được hưởng cơ chế ưu đãi từ Nghị quyết mới.
Để tránh tạo ra sự phân biệt, bất công giữa những người sử dụng đất, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất sửa điều khoản chuyển tiếp của Nghị quyết theo hướng cho phép áp dụng hồi tố với những người sử dụng đất đã nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo chính sách của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (từ ngày 01/8/2024 cho đến nay).
Theo đó, người dân đã nộp 100% tiền sử dụng đất sẽ được ngân sách nhà nước hoàn trả, hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện với nhà nước. Quy định này sẽ đảm bảo sự đồng thuận từ phía người dân.
“Nhìn xa hơn, đây cũng là một kinh nghiệm quý giá về xây dựng chính sách, đặc biệt là những chính sách có ảnh hưởng cực kỳ lớn đến sinh kế, đời sống dân sinh. Chính sách, pháp luật phải được xây dựng với một tầm nhìn dài hạn, một nền tảng tư duy bài bản, có đánh giá tác động thực chất. Pháp luật ổn định, có tính kế thừa… cũng là một thành tố quan trọng cho tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài”, ông Đỉnh nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng dự thảo Nghị quyết không nên giữ quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị quyết này”.
Ông đề nghị cho phép áp dụng hiệu lực hồi tố, theo Khoản 1 Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025. Luật này cho phép văn bản có hiệu lực trở về trước nếu thật cần thiết để bảo đảm lợi ích chung, hoặc để thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Theo ông Châu, chính sách trong dự thảo Nghị quyết rõ ràng có lợi cho người dân. Nhưng nếu không áp dụng hồi tố, những hộ đã nộp 100% tiền sử dụng đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP sẽ chịu thiệt thòi, trong khi những người chậm nộp lại được hưởng ưu đãi.
Ông nhấn mạnh, Nghị định 103/2024 mới áp dụng từ ngày 1/8/2024, số hộ đã nộp tiền đầy đủ chưa nhiều, nên nếu cho tính lại thì không ảnh hưởng lớn đến ngân sách nhà nước. Ngược lại, cách làm này sẽ tránh tình trạng so bì, khiếu nại.
