Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội chứng kiến đà tăng giá mạnh mẽ, thậm chí mang tính “phi mã”. Không chỉ phân khúc căn hộ mới, ngay cả các khu chung cư cũ, nhà tập thể đã xuống cấp cũng đồng loạt leo thang, chạm tới những mức giá khiến nhiều người không khỏi bất ngờ.
Trên các sàn giao bán bất động sản trực tuyến, không khó để tìm thấy những căn hộ tập thể có giá trên trời. Ví dụ, một căn hộ tập thể tại Cửa Nam, diện tích sử dụng 45m2 đang được rao bán với mức giá 4,35 tỷ đồng, tương đương gần 100 triệu đồng cho mỗi mét vuông.
Theo người bán, căn hộ được giữ nguyên hiện trạng, bố trí đầy đủ công năng với không gian thông sàn, phòng khách, gác xép rộng, bếp và khu vệ sinh riêng biệt.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là căn hộ này chỉ có 12m2 được cấp sổ đỏ, trong khi 33m2 còn lại không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích có sổ, giá thực tế của căn hộ lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m2, một con số khiến nhiều người phải giật mình.
Một trường hợp khác là căn hộ tập thể mặt phố Tông Đản, gần Nhà hát Lớn, được rao bán với giá 8,2 tỷ đồng. Theo thông tin quảng cáo, căn hộ gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nằm trong khu vực an ninh tốt, dân trí cao, sổ đỏ chính chủ, pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, dù diện tích sử dụng thực tế lên tới 70m2, diện tích ghi trên sổ đỏ chỉ là 44m2.
Như vậy, nếu tính theo diện tích pháp lý, giá bán đã vọt lên khoảng 186,4 triệu đồng/m2, một mức giá ngang ngửa nhiều dự án căn hộ cao cấp mới.
Không kém phần gây chú ý là căn hộ tập thể cũ tại phố Bà Triệu, sở hữu vị trí “kim cương” khi nằm ngay sát ngã tư Bà Triệu – Hai Bà Trưng, chỉ cách Hồ Gươm và các tuyến phố trung tâm như Hàng Khay, Tràng Thi, Lê Thái Tổ khoảng 200m đi bộ.
Căn hộ nằm tại tầng 1 khu chung cư Bà Triệu, có diện tích sổ đỏ 37,4m2, diện tích sử dụng thực tế khoảng 38m2, mặt tiền rộng 5m, phía trước là khoảng sân chung thoáng sáng. Người bán cho biết căn hộ đã được đầu tư hoàn thiện toàn bộ nội thất cao cấp, người mua chỉ cần xách vali vào ở.
Với mức giá chào bán 9,4 tỷ đồng, căn hộ này tương đương khoảng 251 triệu đồng/m2, con số khiến nhiều người không khỏi choáng váng khi đây chỉ là một căn tập thể cũ, có tuổi đời hàng chục năm.
Bà Hoài Anh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết: Trước đây, căn hộ tập thể được coi là “rẻ” hơn nhà ở trong khu dân cư tương đối. Tuy nhiên, do giá nhà, giá đất tăng liên tục khiến phân khúc này không còn rẻ như trước.
Theo bà, các khu tập thể như Cửa Nam, Tông Đản, Bà Triệu, Hàng Điếu… đều nằm trong “lõi” nội đô lịch sử của Hà Nội – nơi quỹ đất gần như đã cạn kiệt hoàn toàn. Đây là khu vực không thể mở rộng, không thể xây thêm và hầu như không còn bất kỳ nguồn cung nhà ở mới nào.
Tại những vị trí này, nhà mặt phố thường được rao bán với mức giá lên tới 2–3 tỷ đồng/m2. Trong bối cảnh đó, một căn tập thể tầng một dù đã cũ kỹ, xuống cấp nhưng nằm sát mặt phố, có lối đi riêng, có khả năng cải tạo, thậm chí có thể vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, thì mức giá vài trăm triệu đồng/m2 trở nên “đắt nhưng có lý” trong mắt một nhóm người mua nhất định.
Yếu tố thứ hai đẩy giá nhà tập thể cũ lên cao là sự khan hiếm gần như tuyệt đối của phân khúc nhà ở giá thấp trong nội đô. Tại Hà Nội, nếu muốn sở hữu một bất động sản có sổ đỏ, nằm trong khu vực trung tâm, diện tích đủ để ở và có giá dưới 5 tỷ đồng, lựa chọn gần như duy nhất còn lại chính là nhà tập thể cũ.
Chung cư mới trong nội đô hầu như không còn, hoặc nếu có thì giá đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Nhà mặt đất lại càng khó tiếp cận khi mức giá đã ở một “đẳng cấp” hoàn toàn khác. Vì vậy, nhà tập thể cũ trở thành phương án cuối cùng cho những người có nhu cầu ở thật, làm việc tại trung tâm, không muốn di chuyển xa và chấp nhận đánh đổi về tiện nghi, tuổi thọ công trình để đổi lấy vị trí.
Một yếu tố quan trọng khác, nhưng thường gây hiểu nhầm, là cách tính giá theo diện tích sổ đỏ. Trong phần lớn giao dịch nhà tập thể cũ, diện tích sử dụng thực tế thường lớn hơn nhiều so với diện tích ghi trên sổ.
Chẳng hạn, có căn hộ diện tích sử dụng 45m2 nhưng sổ đỏ chỉ ghi 12m2. Khi người bán hoặc môi giới lấy tổng giá chia cho diện tích trên sổ, “đơn giá” sẽ bị đẩy lên mức rất cao, tạo cảm giác choáng váng.
Tuy nhiên, trên thực tế, người mua không nhìn bài toán theo cách đó. Họ quan tâm nhiều hơn đến tổng giá trị bất động sản, vị trí, khả năng sử dụng và khả năng giữ giá tài sản.
“Với họ, việc bỏ ra 4–5 tỷ đồng để sở hữu một bất động sản nằm giữa trung tâm Hà Nội, có thể ở, cho thuê hoặc giữ tài sản dài hạn, vẫn là lựa chọn chấp nhận được, thậm chí được xem là khôn ngoan trong bối cảnh lạm phát và nhiều kênh đầu tư khác tiềm ẩn rủi ro”, bà Hoài Anh nói.
Bên cạnh đó, kỳ vọng về tái thiết đô thị cũng là yếu tố góp phần đẩy giá nhà tập thể cũ đi lên. Nhiều khu tập thể tại Hà Nội nằm trong diện quy hoạch cải tạo, xây dựng lại. Dù tiến độ triển khai thường rất chậm, thậm chí kéo dài hàng chục năm, nhưng kỳ vọng “một ngày nào đó được đền bù, tái định cư hoặc đổi sang nhà mới” vẫn ảnh hưởng lớn tới quyết định mua của không ít người.
Với nhóm này, mua nhà tập thể cũ không chỉ là mua chỗ ở, mà còn là một “vé cược” dài hạn vào tương lai của khu đất. Nếu quy hoạch được thực hiện, giá trị tài sản có thể tăng mạnh; còn nếu không, họ vẫn đang nắm giữ một bất động sản trung tâm – loại tài sản vốn được xem là khó mất giá theo thời gian.
Ngoài ra, cần nhìn nhận một thực tế rằng Hà Nội là đô thị có mức độ tập trung hành chính, kinh tế và văn hóa rất cao. Phần lớn cơ quan nhà nước, trường học, bệnh viện lớn và các thiết chế văn hóa – lịch sử đều nằm trong khu vực nội đô cũ. Điều này tạo ra nhu cầu ở thật rất lớn và ổn định, bất chấp mặt bằng giá đã tăng cao.
Cuối cùng, không thể bỏ qua vai trò của môi giới và tâm lý thị trường. Những cụm từ như “cực hiếm”, “hàng không có để bán”, “tầng một”, “sổ riêng”, “dân trí cao” xuất hiện dày đặc trong các tin rao không phải ngẫu nhiên.
“Chúng đánh trúng tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của người mua, đặc biệt trong bối cảnh niềm tin vào nhiều kênh đầu tư khác đang suy giảm, góp phần tiếp thêm “lửa” cho cơn sốt giá nhà tập thể cũ ở nội đô Hà Nội”, vị này nhấn mạnh.
