Chuyên gia bất động sản: "Phân khúc ra tiền vẫn luôn là nhà đất và phải là nhà đất có sổ đỏ"

Năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam phải chịu nhiều sức ép từ đại dịch Covid-19. Hầu hết, các phân khúc đặc thù như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng, bán lẻ,... đều bị thiệt hại.

Nhận định về thị trường bất động sản vào năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định: Sau Đại hội Đảng lần thứ 13, bộ máy lãnh đạo mới sẽ mang lại nhiều thay đổi đột phá, để ghi điểm trong mắt người dân. Nhờ đó, thị trường bất động sản cũng được hưởng lợi, nhất là nguồn cung sẽ được khai thông.

Năm 2020: Thị trường suy yếu nhưng “bong bóng” bất động sản vẫn nổi lên khắp nơi

Nếu được lựa chọn 3 từ khóa miêu tả về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2020, ông sẽ lựa chọn từ khóa nào?

-Tôi cho rằng đó là Covid-19, nguồn cung khan hiếm và giá đất tăng giá mạnh.

Tôi thừa nhận rằng, dịch Covid-19 đã khiến thị trường sụt giảm ở mọi chỉ số thị trường, ví dụ như nguồn cung, khối lượng giao dịch, tỷ lệ lợi nhuận, nguồn vốn.

Dù vậy, thị trường chưa lúc nào bị tê liệt cả. Ngay cả trong khoảng thời gian giãn cách xã hội, thị trường vẫn âm ỉ tăng trưởng nhờ lực cầu mua nhà và cả lực cầu tư giới đầu tư. Nhờ lực cầu mạnh, nên giá trị bất động sản vẫn tăng mạnh ở nhiều địa phương.

Nhìn nhận một cách tổng thể, đại dịch Covid-19 không hẳn chỉ mang lại mảng màu tối cho thị trường. Bởi, trong cái rủi, cũng có một vài điểm sáng. Đặc biệt, sau 3 lần điều chỉnh hạ lãi suất cho vay, nhà đầu tư và ngay cả người mua nhà đều được hưởng lợi.

Nhờ vậy, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản vẫn ổn định. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư rót vốn vào một số ngành nghề hoạt động không hiệu quả, cũng quay đầu và tìm kiếm cơ hội từ bất động sản. Đây là một làn sóng dịch chuyển dòng vốn trong đầu tư bất động sản được đánh giá khá mạnh trong năm qua.

Một trong những những đặc điểm dễ dàng nhận thấy trong năm 2020, đó chính là giá trị bất động sản ở nhiều địa phương vẫn tăng chóng mặt, bất chấp thị trường suy yếu. Hiện tượng này đã được nhiều chuyên gia đánh giá là nghịch lý và đi ngược lại quy luật của thị trường. Theo ông, nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này là gì?

-Tôi thừa nhận rằng, trong năm qua thị trường có nhiều nghịch lý, trong đó có hiện tượng giá nhà, nhà đất vẫn tăng, trong khi lực cầu đang giảm. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này.

Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng nhất chính là hoạt động đầu cơ, làm giá của giới đầu tư thích “ăn xổi”, ưa chuộng đầu tư lướt sóng. Mà giới đầu tư dạng này đang chiếm đa số trong tổng cầu trên thị trường, chiếm khoảng 60% - 70%.

Với giới đầu tư thích “ăn xổi”, họ vào thị trường với nhu cầu ảo, mục đích chính là sinh lời trong thời gian ngắn nhất. Do đó, họ bắt đầu hàng loạt chiêu thức để làm giá, thổi giá đất ở nhiều địa phương, khiến giá trị đất đai tăng phi mã.

Theo ghi nhận từ thị trường, giá trị đất đai tại một số địa phương đang tăng đột biến, nhiều nơi tăng gấp 2, gấp 3 lần so với năm 2019. Vậy, theo ông, thị trường đã xuất hiện “bong bóng” bất động sản hay chưa?

-Hiện tại, hoạt động đầu cơ, thổi giá đã tạo ra một vài “bong bóng” bất động sản ở một số địa phương. Ví dụ như ở quận 9, TP.HCM đang xuất hiện “bong bóng” từ 2 năm trước. Thậm chí, có nguy cơ “phình to” trong năm 2020.

Theo ghi nhận từ thị trường, trong năm đại dịch, giá trị đất đai ở quận 9 đã tăng rất nhanh, một số nơi còn tăng gấp đôi so với năm trước.

Vì vậy, trong thời gian tới, nếu chính quyền TP.HCM không kiểm soát hoạt động đầu cơ, làm giá tại quận 9,  khả năng cao “bong bóng” sẽ vỡ và để lại vô vàn hệ lụy xấu cho thị trường.

 Bất chấp thị trường suy yếu, “bong bóng” bất động sản vẫn nổi lên khắp nơi

 Các hệ lụy xấu đó là gì, thưa ông?

-Trong trường hợp “bong bóng” vỡ, cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng xấu. Ví dụ, nhà đầu tư khi rót vốn vào bất động sản phải vay vốn ngân hàng.

Trong trường hợp “bong bóng” bị vỡ, giá nhà giảm mạnh, nhà đầu tư thua lỗ, không thu hồi được vốn, thì ngân hàng sẽ bị thiệt hại, như vậy nền kinh tế sẽ không ổn định. Đây chỉ là một ví dụ điển hình về hệ lụy xấu khi vỡ “bong bóng” bất động sản.

Theo ông, đâu là điểm sáng của thị trường trong năm dịch bệnh hoành hành vừa qua?

-Trong bối cảnh thị trường bị thiệt hại nặng do đại dịch Covid-19, không thể nói năm 2020 tốt hơn năm 2019.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có một vài điểm sáng, nổi bật nhất là phân khúc đất nền, đất thổ cư có sổ đỏ vẫn được giao dịch nhộn nhịp, sôi nổi ở nhiều địa phương. Ví dụ như tại Vân Đồn (Quảng Ninh), mỗi ngày, hàng chục sản phẩm đất nền, đất có sổ đỏ được giao dịch, thậm chí nhiều dự án còn “cháy hàng”. Đó chính là điểm sáng lớn nhất.

Để hỗ trợ thị trường tăng trưởng, trong năm qua, Chính phủ và các Bộ, Ngành liên quan đã ban hành hàng loạt chính sách mới. Theo ông, các chính sách này có tác động như thế nào tới thị trường bất động sản?

-Tôi ghi nhận trong năm nay, Chính phủ đã quyết liệt và nhanh chóng, giải quyết các vấn đề liên quan tới chính sách, hỗ trợ thị trường hồi phục sau dịch bệnh.

Ngay từ đầu năm, khi dịch bệnh manh nha “tàn phá” thị trường bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25, Nghị định 146, hoặc các chính sách mới hỗ trợ về thuế, vốn vay nhằm giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Có thể coi các chính sách mới trong năm 2020 là một điểm sáng lớn đã và đang tạo động lực để thị trường hồi phục.

Năm 2021: Sau Đại hội Đảng, bộ máy lãnh đạo mới sẽ tạo ra sự khác biệt

Bước sang năm 2021, ông đánh giá thị trường bất động sản sẽ có diễn biến như thế nào?

-Năm 2021, Việt Nam sẽ tổ chức Đại hội Đảng lần thứ 13. Sau sự kiện này, bộ máy nhân sự mới sẽ được hoàn chỉnh. Bản thân lãnh đạo của các Bộ, Ngành cũng sẽ tạo ra các thay đổi, mang tính cách mạng để ghi điểm với người dân.

Nếu nhìn nhận các khó khăn trong vài năm qua, bộ máy lãnh đạo mới sẽ chú trọng tới việc đẩy mạnh nguồn cung, khai thông thị trường, bằng cách phê duyệt nhiều hơn các dự án mới.

Khi nguồn cung ổn định, sự mất cân bằng cung - cầu cũng sẽ được điều chỉnh, giá bán bất động sản cũng nhờ vậy mà hạ nhiệt. Người dân, nhất là người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận tới các dự án nhà ở giá rẻ nhiều hơn.

Chắc chắn một điều, Việt Nam và thế giới vẫn chưa thể dập dịch ngay trong năm 2021. Vậy, trong trường hợp dịch bệnh tiếp diễn trong cả năm 2021, liệu thị trường có một lần nữa rơi vào trạng thái “ngủ đông” không, thưa ông?

-Tôi nghĩ là không ảnh hưởng quá nhiều. Bởi, sau một năm ảnh hưởng, Việt Nam đã có kinh nghiệm ứng phó. Các doanh nghiệp cũng có nhiều giải pháp, thích nghi với dịch bệnh. Bên cạnh đó, lực cầu của người dân vẫn còn rất cao. Vì vậy, thị trường sẽ khó có thể rơi vào trạng thái “ngủ đông” một lần nữa.

Dưới góc độ của nhà đầu tư, ông cho rằng phân khúc nào sẽ là “con gà để trứng vàng” trong năm 2021?

-Luôn luôn là nhà đất và nhà đất có sổ đỏ. Đặc biệt với các dự án nhà đất có giá cả phù hợp sẽ là “mỏ vàng” của nhà đầu tư trong năm 2021.

Xin chân thành cảm ơn ông!

Lâm Tú (thực hiện)