Đề nghị thu hồi đất sau 5 năm khai thác không hiệu quả
Tại hội thảo “góp ý hoàn thiện dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)” diễn ra ngày 27/8, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết: Nhìn tổng thể, dự thảo Luật Đất đai khá cô đọng, phù hợp với định hướng xây dựng Luật theo mô hình “Luật khung”.
Theo Dự thảo mới nhất, Luật chỉ gồm 106 Điều, ngắn gọn hơn đáng kể so với Luật hiện hành nhưng vẫn bao quát tương đối đầy đủ các vấn đề trọng tâm theo tinh thần Nghị quyết số 21 của Bộ Chính trị.
Dự thảo cũng đổi mới một số khái niệm cơ bản về quản lý, sử dụng đất, đồng thời có nhiều quy định đáng chú ý về giá đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và theo hướng linh hoạt, phù hợp hơn với quyền, lợi ích của người sử dụng đất.
Cụ thể, dự thảo cho phép người sử dụng đất lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
Đồng thời, dự thảo cho phép đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nếu có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, được chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hằng năm đối với diện tích đó.
Khoản 2 Điều 23 cho phép cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức được chuyển đổi quyền sử dụng đất, đồng thời có quyền và nghĩa vụ tương tự trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Khoản 2 Điều 59 cũng thể hiện tính linh hoạt khi cho phép đối với phần đất của cơ quan, tổ chức nhà nước không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và Nhà nước thu hồi, giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án mà không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, từ Điều 100 đến Điều 106, Dự thảo đã quy định tương đối đầy đủ phương án xử lý đối với các trường hợp chuyển tiếp khi chuyển từ việc áp dụng Luật Đất đai 2024 sang Luật Đất đai 2026, góp phần hạn chế vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, dự thảo vẫn tồn tại một số vấn đề mà cộng đồng doanh nghiệp mong muốn được đóng góp ý kiến.
Đơn cử như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo ông, đây là quy định theo hướng mở, thể hiện sự quan tâm đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, đặc biệt là người dân, hộ gia đình trồng rừng.
Tuy nhiên, dự thảo hiện mới tập trung mở rộng quyền, trong đó có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, mà chưa quy định tương ứng về nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Vì vậy, ông Hiệp đề nghị bổ sung nghĩa vụ khai thác, sử dụng đất hiệu quả; trường hợp để đất hoang hóa, không khai thác, sử dụng trong thời gian quá 5 năm thì Nhà nước có quyền thu hồi đất.
Đồng thời, người sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc phạm vi dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải thực hiện thu hồi đất.
Cần quy định rõ cách điều chỉnh bảng giá đất
Về tài chính đất đai và giá đất, ông Hiệp cho biết, Điều 75 của dự thảo đã quy định khá đầy đủ các nguyên tắc định giá đất, như phải trung thực, khách quan, minh bạch, công khai; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự và thủ tục định giá. Đồng thời, việc định giá cũng phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
“Đây là một vấn đề then chốt của Luật Đất đai, bởi giá đất là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và đặc biệt là giá bất động sản”, ông Hiệp nói.
Về cơ bản, các nguyên tắc này kế thừa quy định của Luật Đất đai 2024, nhưng dự thảo bổ sung yêu cầu giá đất phải gắn với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng thực tế áp dụng vẫn còn nhiều vướng mắc. Các phương pháp như phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh đã được sử dụng qua nhiều thời kỳ nhưng vẫn phát sinh tranh luận do quy định hướng dẫn chưa đủ rõ, khiến việc định giá đất gặp khó khăn.
Một ví dụ là quy định tại điểm e khoản 1 Điều 72 về chi phí xây dựng hạ tầng. Dự thảo quy định khoản chi phí này được xác định theo pháp luật xây dựng nếu có. Theo ông Hiệp, cách quy định này chưa phù hợp với thực tế và có thể khiến chủ đầu tư không được khấu trừ đầy đủ chi phí hạ tầng thực tế đã bỏ ra.
Nguyên nhân là theo pháp luật xây dựng, chủ đầu tư được tự phê duyệt thiết kế, trong khi cơ quan chuyên môn về xây dựng chủ yếu thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế cơ sở, chứ không thẩm định dự toán chi phí hạ tầng. Vì vậy sẽ thiếu cơ sở để xác nhận đầy đủ khoản chi phí thực tế làm căn cứ khấu trừ.
Do đó, ông Hiệp đề nghị sửa quy định theo hướng: “Chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo dự toán thiết kế thi công được thẩm định”. Theo ông, cách này sẽ tạo cơ sở rõ ràng hơn để xác định và khấu trừ đầy đủ chi phí xây dựng hạ tầng mà chủ đầu tư thực tế đã bỏ ra.
Bên cạnh đó, ông Hiệp đề nghị bổ sung vào Điều 75 nguyên tắc “Giá đất do Nhà nước quyết định và quản lý”. Theo ông, quy định này sẽ tạo cơ sở để Nhà nước chủ động điều tiết giá đất tăng hoặc giảm phù hợp với tình hình thực tế và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Đối với Điều 76 về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Hiệp cho rằng các quy định hiện nay vẫn còn khá sơ sài.
Theo ông, dù Chính phủ có thể ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, Luật vẫn cần quy định một số nguyên tắc cơ bản để bảo đảm tính thống nhất giữa các địa phương.
Cụ thể, dự thảo cần làm rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, cũng như điều kiện và mức độ biến động của thị trường được sử dụng làm căn cứ để điều chỉnh hệ số K.
“Đây là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư”, ông Hiệp nhận định.
Vì vậy, ông đề nghị bổ sung vào Luật các nguyên tắc xác định và điều chỉnh hệ số K, qua đó giúp quá trình áp dụng tại các địa phương thống nhất, công khai và minh bạch hơn.
