Sự bùng nổ xây dựng đi cùng với quá trình phát triển kinh tế thần tốc của Trung Quốc đã kéo theo làn sóng phát triển các dự án nhà ở và thương mại quy mô lớn trên khắp đất nước.
Một con phố vắng vẻ ở Conch Bay đối diện với khu tài chính mới Yujiapu, ở Thiên Tân, miền bắc Trung Quốc. Ảnh: Greg Baker
Hệ quả là hàng loạt khu đô thị rộng lớn nhưng vắng bóng cư dân, thậm chí có những thành phố được xây dựng hoàn chỉnh nhưng không có người ở, khiến chúng được mệnh danh là "thành phố ma".
Vòng xoáy bất động sản
Một trong những nguyên nhân chính là thói quen mua nhiều bất động sản của người dân Trung Quốc. Với dân số 1,4 tỷ người, việc sở hữu bất động sản được coi là một kênh đầu tư an toàn. Theo ước tính, khoảng 70% tổng tài sản hộ gia đình tại Trung Quốc nằm trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản đóng băng vào khoảng năm 2020 khi bong bóng đầu cơ tích tụ trong nhiều năm bắt đầu xì hơi do các chính sách siết chặt quản lý. Hệ quả là hàng chục triệu căn hộ bị bỏ trống, nhiều dự án dang dở, càng làm gia tăng lo ngại về sự suy giảm của nền kinh tế.
Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở ngay cả khi thị trường đã đạt đến điểm bão hòa, tức nguồn cung vượt xa nhu cầu. Theo Sarah Williams, phó giáo sư về công nghệ và quy hoạch đô thị tại Viện Công nghệ Massachusetts (MIT), chính phủ Trung Quốc đã khuyến khích quá nhiều dự án nhưng lại không thể dừng lại do các ngân hàng đã cấp vốn cho hàng loạt công trình.
"Chính quyền mở rộng quỹ đất và tiếp tục cấp thêm các khoản vay để các nhà phát triển bất động sản có thể trả nợ cũ bằng nợ mới. Cách dễ hiểu nhất là nó vận hành theo mô hình như một ‘bán Ponzi’", bà Williams nhận định trên Newsweek.
Những tia hy vọng le lói
Dù vậy, một số khu vực đã dần thu hút cư dân và phần nào xóa nhòa danh hiệu "thành phố ma". Dẫu vậy, quy mô nhà bỏ trống vẫn rất lớn, với ước tính từ 65 đến 80 triệu căn hộ trên khắp Trung Quốc chưa có người ở.
Một trong những ví dụ điển hình nhất là quận Kangbashi ở Ordos, Nội Mông. Được xây dựng để đón 300.000 cư dân nhưng thực tế chỉ chưa đầy 10% số căn hộ có người ở.
Nguyên nhân chính là sự thiếu hụt việc làm, cơ sở y tế, giáo dục và các dịch vụ thiết yếu, khiến nhiều người dù có khả năng mua nhà cũng không muốn chuyển đến sinh sống.
"Người ta từng kỳ vọng rằng dù dân số không tăng nhờ việc làm, nhưng dòng vốn đầu tư vào bất động sản có thể giúp phát triển kinh tế khu vực. Tuy nhiên, để một thành phố thực sự phát triển, điều quan trọng nhất vẫn là phải có việc làm", bà Williams giải thích.
Hiện nay, dân số Kangbashi đã vượt 120.000 người, với hàng nghìn học sinh theo học tại các trường địa phương. Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng của khu vực này vẫn hạn chế, nhất là trong bối cảnh dân số Trung Quốc đang suy giảm. Theo số liệu chính thức, năm 2023, dân số Nội Mông giảm 0,3%, gấp đôi mức giảm trung bình toàn quốc.
Một trường hợp khác là Tianducheng, khu đô thị cao cấp tại Hàng Châu, tỉnh Chiết Giang. Được thiết kế mô phỏng kiến trúc châu Âu với tháp Eiffel tỷ lệ 1:3, nơi đây từng nổi tiếng với những quảng trường vắng vẻ và các dãy chung cư không người ở.
Tuy nhiên, theo thời gian, cư dân đã dần dọn đến sinh sống, và đến năm 2017, dân số của khu đô thị này đã gấp ba lần so với quy hoạch ban đầu.
Những dự án tham vọng thất bại
Không phải dự án nào cũng có số phận may mắn như Kangbashi hay Tianducheng. Một trong những điển hình thất bại là quận tài chính Yujiapu ở Thiên Tân, từng được quảng bá là "Manhattan của Trung Quốc".
Khu vực này được xây dựng vào đầu những năm 2010 với những tòa nhà chọc trời, đại lộ rộng lớn và cả một tuyến tàu điện ngầm riêng. Tuy nhiên, dù cơ sở hạ tầng hiện đại, Yujiapu vẫn không thể thu hút doanh nghiệp và dân cư. Nhiều năm sau khi hoàn thành, nơi đây vẫn vắng lặng một cách kỳ lạ.
Bên cạnh những dự án bị bỏ hoang sau khi xây dựng xong, còn có những dự án chưa từng thực sự bắt đầu. Một trong số đó là Khu vực Mới Hùng An, đặc khu kinh tế nằm cách Bắc Kinh khoảng 100 km về phía nam.
Được định hướng nhằm giảm tải áp lực phát triển cho thủ đô, đồng thời trở thành hình mẫu về hạ tầng xanh và công nghệ đô thị thông minh, nhưng đến nay, nhiều tuyến đường vẫn chưa có dấu hiệu nhộn nhịp. Sự chậm trễ trong triển khai khiến khu vực này trông giống như một "thành phố ma" hơn là một trung tâm kinh tế trong tương lai.
Rủi ro vẫn còn đó
Theo nhận định của bà Williams, chính những khu đô thị bị bỏ hoang nhỏ lẻ mới là mối đe dọa lớn nhất đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, hơn là các dự án nổi bật như Tianducheng.
"Chúng là những điểm nóng của tình trạng đầu tư quá mức, khiến nhiều người mua nhà rơi vào cảnh mất mát vì không thể thu hồi vốn", bà nói, đồng thời so sánh tình trạng này với cuộc khủng hoảng nhà đất ở Mỹ năm 2007-2008.
Theo bà, điều này sẽ tạo ra tác động dây chuyền "rất lớn" đến nền kinh tế Trung Quốc trong dài hạn.
Việt Hà (Theo Newsweek)
