Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện và tiếp tục xu hướng tăng.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung.
Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn. Bởi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn.
Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.
Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng nhanh, giá BĐS vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Khi đa phần các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với hàng loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng, trên nền tảng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp.
Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn.
Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng “nóng”.
"Sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên, mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường", VARS nhấn mạnh.
Về dài hạn, VARS cho rằng, giá BĐS sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị BĐS và kích thích nhu cầu đầu tư BĐS.
Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Trong bức tranh chung, VARS cho rằng, BĐS tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Bởi nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán.
Quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và tập trung vào phân khúc hạng sang, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của nhóm khách hàng có thu nhập cao và lực lượng nhân sự chất lượng cao trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới tăng trưởng và hội nhập sâu rộng.
Tuy nhiên, mặt bằng giá khu vực trung tâm chỉ thực sự ổn định khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản tại các khu vực vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn, thường là BĐS khu vực trung tâm để xử lý dòng tiền.
Bảng giá đất mới là nút thắt rất lớn
Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước là yếu tố then chốt.
Thứ nhất, cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương. Dù ba bộ Luật đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, nhưng việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí.
Thứ hai, vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là nút thắt lớn. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng rất cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh.
“Việc hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. Cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án”, VARs nhấn mạnh.
Thứ ba, giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương. Cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn để đẩy nhanh tiến độ.
Cuối cùng, lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.
VARS cho rằng, việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường BĐS mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.
