Theo ghi nhận của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý I/2025 chỉ có khoảng 340 căn hộ mở bán mới tại TP.HCM, giảm 31,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức thấp nhất tính từ đầu năm 2023 đến nay.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động và thị trường cần thêm thời gian để phục hồi niềm tin. Bên cạnh đó, yếu tố thời điểm – trùng kỳ nghỉ Tết Nguyên đán – cũng góp phần làm chậm tiến độ triển khai bán hàng.
Trái ngược với nguồn cung mở mới suy giảm, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng mạnh. Mức giá trung bình toàn thị trường đạt 88,4 triệu đồng/m2, tăng 4,9% so với quý trước và tăng tới 22,4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, hầu hết các dự án đang mở bán đều có điều chỉnh tăng giá. Tại một số dự án có mức tăng dao động từ 3% đến 13% so với quý trước. Cá biệt, Thảo Điền Green ghi nhận mức tăng giá vượt 20%, chủ yếu do số lượng căn còn lại rất hạn chế. Điều này cho thấy sự khan hiếm nguồn cung mở mới.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định: Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh giữa lúc nguồn cung khan hiếm cho thấy thị trường vẫn có lực cầu thực, nhưng việc ra hàng chủ yếu ở phân khúc cao cấp cũng đồng thời phản ánh rủi ro mất cân đối cung - cầu khi phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng vắng bóng.
Trong quý này, toàn thị trường ghi nhận 855 căn hộ được tiêu thụ, tăng 19,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp đạt 12%, tăng 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy nhu cầu mua ở thực vẫn duy trì khá tốt bất chấp những khó khăn chung.
Tuy nhiên, cơ cấu lượng căn hộ sơ cấp đang bán trên thị trường vẫn đang nghiêng về phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 60% tổng số căn hộ đang bán trên thị trường.
Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo cho giai đoạn 2025–2026, thị trường căn hộ TP HCM có thể đón nhận khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, tăng 4.400 căn so với dự báo trước đó.
Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và có khả năng vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025.
Bên cạnh đó, thị trường căn hộ TP.HCM nhận nhiều tín hiệu tích cực trong trường hợp sáp nhập TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Một trong những lợi ích đáng chú ý là khả năng giải quyết một phần vấn đề chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc.
Việc mở rộng địa giới hành chính sẽ tạo ra dư địa phát triển lớn hơn cho các dự án căn hộ ở khu vực lân cận, từ đó tăng cường nguồn cung cho thị trường TP.HCM.
Ngoài yếu tố nguồn cung, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện tại cạnh tranh hơn so với việc triển khai các dự án ở khu vực trung tâm TP.HCM.
Điều này có thể tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án với mức giá cạnh tranh hơn, góp phần đa dạng hóa phân khúc giá và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua tại TP.HCM trong dài hạn sau sáp nhập.
Đồng thời, việc sáp nhập sẽ thúc đẩy việc phát triển cơ sở hạ tầng kết nối giữa các tỉnh thành. Hệ thống giao thông được cải thiện sẽ làm tăng tính kết nối, giảm thời gian di chuyển và nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực vùng ven. Điều này có thể tạo ra một làn sóng đầu tư mới vào các dự án tại những khu vực trước đây ít được quan tâm.
