Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng đã khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn. Tuy nhiên, giá bán trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào ngày càng gia tăng.
Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường giúp nâng cao tính minh bạch, nhưng đồng thời cũng làm tăng đáng kể chi phí phát triển dự án, khi giá đất chiếm tới khoảng 30% giá nhà.
Bên cạnh đó là áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các chi phí triển khai khác. Từ khoảng tháng 3/2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán từ 2–5% so với trước đó khi các chi phí này dần được tính vào giá thành.
Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025, nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình khoảng 87 triệu đồng/m2.
Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với năm trước. Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận mức giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của các dự án hạng sang và việc điều chỉnh giá theo tiến độ bán hàng.
Về thanh khoản, thị trường trong quý I/2026 chưa xuất hiện dấu hiệu “đảo chiều”. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường dù giảm nhưng vẫn ở mức tích cực, khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, dòng tiền trên thị trường không suy giảm mà đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt vào các khu vực có nhu cầu ở thực, tiềm năng khai thác và triển vọng tăng giá gắn với hạ tầng.
Tại các đô thị lớn và những khu vực được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng như vành đai, metro, đường sắt cao tốc…, thanh khoản vẫn duy trì ở mức tốt.
Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý I đạt hơn 2.500 sản phẩm, chủ yếu từ các dự án đã triển khai trước đó, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính cả Hưng Yên, tổng nguồn cung đạt khoảng 8.500 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%.
Tại TP.HCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó khoảng 3.000 sản phẩm được tiêu thụ; riêng khu vực TP.HCM (cũ) ghi nhận khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới với tỷ lệ hấp thụ khoảng 75%.
Nguồn cung cũng được cải thiện nhờ các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), với mức giá dưới 60 triệu đồng/m², qua đó mở rộng tệp khách hàng và hỗ trợ thanh khoản.
Trong khi đó, tại Đà Nẵng, nguồn cung mới đạt khoảng 3.400 sản phẩm, với khoảng 1.900 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
“Nhìn chung, thị trường bất động sản không còn tăng nóng như trước, nhưng vẫn duy trì vận hành ổn định dựa trên nền tảng nhu cầu thực, đồng thời xu hướng chọn lọc ngày càng rõ nét hơn”, VARS IRE nêu.
