Giá thuê mặt bằng nhà phố tăng vọt, có nơi đắt khách, nơi lại ế ẩm

Mặt bằng nhà phố tăng giá cho thuê

Sau hơn 2 năm chật vật với bài toán giảm giá kiếm khách thuê, làn sóng tăng giá thuê đang quay trở lại với loại hình nhà phố cho thuê cả ở khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Vào cuối quý 2/2022 giá thuê mặt tiền nhà phố tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3 có xu hướng tăng từ 15-20% so với cùng kỳ 2021. Sau Tết Nguyên đán, giá thuê nhà phố bắt đầu nhích lên, tuy vẫn thấp hơn mức giá thuê trước dịch nhưng tăng khá nhiều so với năm 2021. Hiện nay, giá thuê mặt bằng nhà phố ở nhiều nơi đã tăng vọt.

Với các tuyến đường trung tâm quận 1, quận 3 như Nguyễn Bỉnh Khiêm, Võ Văn Tần, Ngô Thời Nhiệm… giá thuê phục hồi gần 80-85% so với mức chào thuê thời điểm 2019. Giá thuê mặt bằng kinh doanh với diện tích 60-100m2 ở một số trục đường Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng, Nguyễn Thị Minh Khai có mức giá 100-250 triệu đồng/tháng; khu Hồ Tùng Mậu, Đồng Khởi có giá từ 200-250 triệu đồng/tháng; trục đường Đề Thám, Ký Con có giá khoảng 150-180 triệu đồng/tháng…

Tại Hà Nội, quanh khu vực Tràng Tiền của quận Hoàn Kiếm đang xuất hiện nhiều nhãn hàng cao cấp đến từ thị trường quốc tế. Tiêu biểu nhất có thể kể đến cửa hàng của Louis Vuitton và Christian Dior tại Ngô Quyền, hay cửa hàng sắp tới của Berluti tại Lý Thái Tổ.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, các thương hiệu cao cấp thường chú trọng đầu tư vào chất lượng của một vài cửa hàng flagship. Tại đây, họ tập trung xoay quanh yếu tố về trải nghiệm dịch vụ, thiết kế nội ngoại thất, hay lối kiến trúc độc đáo nhằm thu hút khách hàng.

Khi tìm kiếm không gian, những thương hiệu này cũng mang theo nhiều yêu cầu ngặt nghèo về chất lượng mặt bằng như thông số kỹ thuật về tải trọng sàn, diện tích mặt sàn… được đảm bảo hay vị trí thuận lợi tại khu vực có lưu lượng khách hàng di chuyển cao, như những trục phố lớn trong các quận trung tâm.

Xét về chi phí, bà Minh chia sẻ rằng giá thuê tại một số tuyến phố được đẩy lên rất cao, tăng 20-30% so với giai đoạn trước đại dịch. Mặt khác, vẫn có những khu vực chật vật trong việc tìm khách thuê, dù đã đưa ra các chính sách ưu đãi.

Theo ghi nhận, mặt bằng cho thuê trên nhiều tuyến phố sầm uất của Hà Nội vẫn đang trong tình trạng treo biển tìm khách thuê. Đáng nói, có những mặt bằng đăng biển cho thuê cả năm nay. Đơn cử, tại tuyến phố Minh Khai (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), một căn nhà mặt phố diện tích 200 m2, cao 7 tầng đang có giá rao cho thuê là 500 triệu đồng/tháng; căn nhà 40 m2, xây mới cao 4 tầng có giá 40 triệu đồng/tháng.

Tương tự, tại phố Huế, giá nhà cho thuê cũng ở mức cao. Nhà mặt phố 160 m2, cao 7,5 tầng có giá cho thuê là 220 triệu đồng/tháng; nhà 105 m2, cao 7 tầng giá thuê 140 triệu đồng/tháng.

Tại các tuyến phố trung tâm của quận Hoàn Kiếm, mặt bằng cho thuê trung bình ở mức cao nhất. Giá một căn nhà mặt phố Đinh Tiên Hoàng (Hoàn Kiếm, Hà Nội) có diện tích 400 m2 có giá thuê là 550 triệu đồng/tháng; nhà cho thuê diện tích chỉ 10 m2 ở phố này cũng có giá cho thuê 17 triệu đồng/tháng. Hay mặt tiền phố Hàng Bông, giá cho thuê một căn nhà 200 m2 là 120 triệu đồng/tháng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tại thị trường Hà Nội, giá thuê mặt bằng tầng trệt trong quý I năm nay tăng khoảng 5% so với quý trước với mức công suất thuê ổn định. TP. HCM tương tự với các khách thuê lớn đang dẫn dắt nhu cầu thị trường.  

VARS dự kiến, mức giá cho thuê mặt bằng tại TP. HCM tăng trưởng 1,5 - 3,5% trong năm tới; Hà Nội do mức ảnh hưởng bởi dịch bệnh chưa thực sự rõ rệt, mức tăng giá cho thuê mặt bằng được dự báo thấp hơn, ở vào khoảng 1 - 1,5%.

Nhà bán lẻ tìm kiếm trung tâm thương mại chuyên nghiệp 

Ngành bán lẻ Việt Nam đang ghi nhận tín hiệu phục hồi khả quan. Theo Tổng Cục Thống kê, tính chung 7 tháng năm 2022, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 3.205,8 nghìn tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Đây là con số cao nhất khi so sánh với cùng kỳ của các năm 2018 – 2021. Có thể thấy, ngành bán lẻ quốc nội đang dần bắt kịp với tốc độ tăng trưởng trong giai đoạn tiền COVID.

Bình luận về thị trường bán lẻ Hà Nội, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định rằng, thị trường thực chất vẫn đang rất trẻ so với các quốc gia khác trong khu vực. Sau 2 năm hạn chế bởi đại dịch, quyết định mở cửa đường bay và việc doanh nghiệp được phép tiếp tục hoạt động sản xuất – kinh doanh đã tạo sức bật đối với ngành bán lẻ nói chung, từ nguồn khách hàng nội địa và quốc tế.

Theo bà Minh, sự phát triển của ngành bán lẻ, sức mua mạnh mẽ của người tiêu dùng, tốc độ đô thị hóa, hay cải thiện về cơ sở hạ tầng là những lợi thế cạnh tranh nổi bật của Việt Nam, thu hút sự quan tâm của thị trường toàn cầu. Trong vòng 2 năm tới, rất nhiều thương hiệu lớn sẽ tích cực gia nhập và mở rộng hoạt động kinh doanh tại Hà Nội và TP. HCM. Những nhãn hàng này trải dài nhiều ngành, như thời trang, mỹ phẩm hay ăn uống, và thuộc đa dạng phân khúc, từ cao cấp, trung cấp tới các cửa hàng mua sắm nhanh.

Đối với nhiều thương hiệu bán lẻ, các trung tâm thương mại (TTTM) với chất lượng vận hành tốt là điểm đến tiềm năng. Những dự án được vận hành bởi chủ đầu tư chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm, như Vincom Retail của Việt Nam, Lotte của Hàn Quốc, AEONMALL của Nhật Bản, hay Central Group của Thái Lan vẫn giữ tỷ lệ lấp đầy cao dù công suất thuê toàn thị trường bán lẻ giảm -3% theo quý.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung bất động sản bán lẻ tính đến tháng 6 năm nay đạt 1,7 triệu m2, tăng 3% theo quý và 7% theo năm sau khi trung tâm mua sắm Vincom Mega Mall Smart City và hai khối đế bán lẻ khu vực ngoài trung tâm đi vào hoạt động. Dự kiến đến cuối năm 2022, phân khúc TTTM sẽ chiếm tỷ trọng lớn thứ 2 nguồn cung tương lai (31%), xếp sau khối đế bán lẻ.

Có thể thấy, sự quay trở lại của người tiêu dùng địa phương sau khoảng thời gian dài bị hạn chế bởi dịch COVID được đánh giá là động lực tăng trưởng quan trọng để phân khúc TTTM phục hồi. Tuy nhiên, báo cáo toàn cầu năm 2022 Savills Impacts cũng chỉ ra, do khách hàng ngày càng được tiếp cận nhiều kênh bán lẻ như thương mại điện tử, các TTTM cần đáp ứng sự cân bằng giữa nhu cầu nhu cầu về giải trí, giao tiếp xã hội, ăn uống, và nhu cầu về thương mại, mua sắm. Những mô hình thiên về yếu tố trải nghiệm sẽ dễ dàng thu hút tệp khách hàng trẻ hơn.

"Chủ đầu tư TTTM và các nhãn hàng nên có sự phối hợp chặt chẽ và xuyên suốt quá trình thuê mặt bằng. Hai bên cần nghiên cứu kỹ lưỡng những phương án phát triển kinh doanh, khai thác tối đa các kênh truyền thông, đồng thời triển khai đa dạng chiến dịch marketing sáng tạo. Từ đó, doanh thu của các nhãn hàng cũng sẽ được đảm bảo, giúp duy trì công suất thuê trong dài hạn tại dự án" – bà Minh cho hay.

Trung Hiếu