Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM và Sở Xây dựng TP HCM, từ năm 2018 đã có khoảng 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà thay vì mua nhà. Nguyên nhân là phần lớn người lao động chỉ làm việc tại thành phố khoảng 10-12 năm rồi trở về quê sinh sống. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở cho thuê với giá phù hợp là rất lớn.
Trong khi đó, theo nhận định của Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), sau khi hợp nhất Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP HCM, đầu năm 2026, lãnh đạo UBND TP HCM cho biết có đến 974.000 người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021-2025, toàn thành phố mới hoàn thành 17.902 căn nhà ở xã hội. Kế hoạch giai đoạn 2026-2030 là phát triển thêm 181.498 căn.
Ngay cả khi hoàn thành mục tiêu gần 199.400 căn nhà ở xã hội vào năm 2030, nguồn cung vẫn chưa thể đáp ứng hết nhu cầu của người lao động và người thu nhập thấp, đặc biệt là nhu cầu thuê nhà ở xã hội.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, nhà ở xã hội cho thuê là loại hình có mức giá thấp nhất hiện nay do được Nhà nước quy định khung giá.
Theo Quyết định số 80/2024 của UBND TP HCM, giá thuê nhà ở xã hội tại các chung cư trên 4 tầng chỉ khoảng 118.000 đồng/m2/tháng (đã bao gồm VAT). Như vậy, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 55m2 có giá thuê khoảng 6,49 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ thương mại cùng diện tích thường có giá thuê từ 15 triệu đồng/tháng trở lên.
Tại TP HCM, một số doanh nghiệp đã tiên phong thực hiện dự án nhà ở xã hội cho thuê, thế nhưng số lượng dự án nhà ở xã hội cho thuê hiện vẫn còn rất hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Vì vậy, phần lớn công nhân lao động và người thu nhập thấp vẫn phải lựa chọn thuê phòng trọ do các cá nhân đầu tư với mức giá khoảng 2 triệu đồng/tháng. Nhiều khu nhà trọ còn thiếu tiện ích và chất lượng chưa thực sự bảo đảm.
Ông Châu đánh giá, các chủ nhà trọ tư nhân đã đóng góp rất lớn trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho công nhân và người thu nhập thấp. Tuy nhiên, loại hình này hiện chưa được công nhận là "nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư kinh doanh" theo Luật Nhà ở, nên chưa được hưởng các chính sách ưu đãi về tín dụng, đất đai hay thuế.
“Thậm chí về chính sách thuế trước đây còn bị đối xử giống như chủ khách sạn mini và phải nộp thuế bằng 7%/doanh thu, bao gồm 5% thuế GTGT và 2% thuế thu nhập cá nhân”, ông Châu nói.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở cho thuê của người thu nhập thấp ngày càng lớn, Chủ tịch HoREA kiến nghị Nhà nước có cơ chế ưu đãi mạnh hơn để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển loại hình nhà ở cho thuê giá phù hợp.
Theo đó, HoREA đề xuất miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong suốt vòng đời dự án đối với phần diện tích đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng để phát triển các dự án nhà ở cho thuê dành cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị.
Đồng thời, HoREA kiến nghị dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, phải thực hiện trong thời hạn tối thiểu 20 năm thì mới được hưởng các chính sách ưu đãi dành cho dự án.
Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị áp dụng chính sách ưu đãi thuế đối với cả dự án nhà ở xã hội cho thuê và dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp. Cụ thể, các dự án này chỉ phải nộp 30% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định hiện hành.
Về nguồn vốn, Hiệp hội đề xuất các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp được tiếp cận các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Đồng thời, Nhà nước cần có cơ chế tái cấp vốn hoặc hỗ trợ lãi suất cho các tổ chức tín dụng tham gia chương trình này.
Đáng chú ý, HoREA còn đề xuất dư nợ cho vay đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng. Theo Hiệp hội, điều này sẽ tạo động lực để các tổ chức tín dụng mạnh dạn cho vay, qua đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở cho thuê.
Ngoài ra, HoREA kiến nghị Nhà nước chỉ quy định mức giá trần cho thuê tương tự như cơ chế đang áp dụng đối với nhà ở xã hội, trong khi chủ đầu tư được chủ động lựa chọn đối tượng thuê phù hợp với định hướng của dự án.
