Giao dịch bất động sản qua sàn còn nhiều ý kiến trái chiều

Chủ đầu tư lại bị tước quyền tự chủ kinh doanh?

Trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, tại điều 60 có quy định "các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch môi giới”. Có 2 phương án được đưa ra.

Với phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới. Còn phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.

Góp ý về vấn đề phải giao dịch qua sàn, một số chuyên gia cho rằng cần phải xem lại nội dung quy định trên. Lý do là quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã từng có trong Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2006, thế nhưng đến Luật Kinh doanh BĐS 2014, quy định trên đã bãi bỏ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), sở dĩ cần phải xem lại quy định trên là bởi nội dung không phù hợp và thống nhất với hệ thống pháp luật đồng thời dễ sinh ra đặc, quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS. Quy định trên cũng không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS.

Cụ thể, theo quy định về “Quyền của doanh nghiệp” tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 thì chủ đầu tư được tự do kinh doanh ngành, nghề mà luật không cấm; tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng. Như vậy, nếu quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư lại bị tước quyền tự chủ kinh doanh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Phương Đông cho rằng, khi cắt đứt khâu bán hàng, chủ đầu tư dự án bị tách khỏi thị trường BĐS và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người "làm thuê trở lại" cho "ông môi giới" và sàn giao dịch BĐS. Do đó, chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cho rằng, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch là không hợp lý vì dẫn đến việc sàn giao dịch được “đặc lợi” khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp “phí môi giới” này cao hơn rất nhiều, mà tổng giá trị của thị trường BĐS lên đến hàng triệu tỉ đồng.

Vị này nhấn mạnh, sàn giao dịch có thể vô tình chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.

Cần quy định chặt chẽ, cẩn trọng khi áp dụng

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, áp dụng quy định này cần cẩn trọng, bởi nếu không hạn chế được tiêu cực, quy định này sẽ là bước “thụt lùi” của Luật.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. HCM cho biết, việc bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch trước đây đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Tuy nhiên do không đồng bộ và phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các giao dịch, không đảm bảo quyền tự do kinh doanh của các chủ đầu tư nên Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã bỏ quy định này.

"Khi giao dịch qua sàn BĐS cần tránh tạo thêm một nấc trung gian làm phát sinh chi phí và tác động tiêu cực đến quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân. Đồng thời cần nghiên cứu quy định để hạn chế phát sinh tiêu cực và nội dung này cần quy định thống nhất trong Luật", Luật sư Hậu chia sẻ.

Mặt khác, nếu áp dụng cũng cần phải quy định chặt chẽ các loại hình BĐS phải qua sàn giao dịch, tránh gây chồng chéo với các Luật liên quan. Điều cần nhất vẫn là một cơ sở dữ liệu về nhà đất đồng bộ, hoàn chỉnh và cập nhật theo thời gian thực.

"Tôi cho rằng, nên thay thế các sàn môi giới BĐS bằng các Văn phòng môi giới BĐS chuyên nghiệp, hoạt động và chịu sự giám sát chặt chẽ theo quy định của pháp luật", KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam, cho biết.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, nếu quy định mọi giao dịch phải qua sàn thì có thể hình dung sàn giao dịch này giống như công ty chứng khoán, phải có những quy định chặt chẽ. Cụ thể: thứ nhất, về vốn phải đủ lớn; thứ hai, phải có trách nhiệm khi tuyển chọn các sản phẩm lên sàn để đảm bảo tính pháp lý của sản phẩm.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, cần có ba công cụ cùng làm một lúc thì sẽ thực hiện được. Thứ nhất, là việc thực thi đăng ký sở hữu; thứ hai, các thanh toán phải thông qua ngân hàng; thứ ba, việc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch. Như vậy nhiệm vụ của sàn giao dịch mới phát huy được mục tiêu để cơ quan quản lý nhà nước quản lý được cơ sở dược liệu đất đai và quản lý được tính trung thực của giá cả.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, từ vai trò “làm thuê”, chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất, sàn giao dịch sẽ trở thành “ông vua” của thị trường BĐS. Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường BĐS, đó là vai trò kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cung ứng dịch vụ mua BĐS cho bên mua.

Trung Hiếu