Trước thềm phê duyệt, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn đầy rẫy bất cập

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều bất cập

Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang trong giai đoạn hoàn thiện, dự kiến sẽ được báo cáo tại Kỳ họp thứ 5 và được thông qua vào Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Ở thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, một số quy định trong 2 dự thảo luật nêu trên chưa thật sự phù hợp và cần phải được sửa đổi.

Trong Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra vào ngày 28/9, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Trưởng phòng Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt nam (VCCI) đánh giá: Thời gian qua trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thấy có nhiều vấn đề xuất phát từ sự chồng chéo của các luật này. 

Dường như các dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định, chẳng hạn Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở.

“Doanh nghiệp đã từng có ý kiến về Luật Đất đai và Luật Nhà ở cho người nước ngoài. Luật Đất đai và dự thảo không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài. Luật Nhà ở thì quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận. Vậy quy định như này vướng trong triển khai thực tế”, bà Hồng nói.

Về thời hạn có hiệu lực, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính.

“Hiện tại quy định chọn nhà đầu tư và một số vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt”, bà Hồng chỉ rõ.

Cũng liên quan tới Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Lan Hưng nhấn mạnh: Còn quá nhiều các thủ tục hành chính vướng mắc gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Ông Toàn cho biết: Trong vấn đề nhà ở xã hội, pháp luật quy định doanh nghiệp muốn bán nhà ở xã hội phải gửi danh sách về Sở Xây dựng kiểm tra và phản hồi lại thì doanh nghiệp mới được ký hợp đồng mua bán. 

Như vậy sẽ rất mất thời gian, vào không biết bao giờ Doanh nghiệp mới được bán nhà. Do đó, ông Toàn đề nghị phải sửa quy định này lại, tức là cho Doanh nghiệp ký hợp đồng và gửi danh sách hợp đồng lên Sở Xây dựng hậu kiểm tra.

“Hiện nay, tôi được biết, tại Sở Xây dựng Bắc Ninh có 4 cán bộ thực hiện nhiệm vụ này, nhưng hiện có khoảng 1.800 hồ sơ, thì kiểm tra đến bao giờ xong. Doanh nghiệp của chúng tôi sẽ chậm thu hồi vốn, có khi đến 2-3 năm cũng không xong, tôi đề nghị để các doanh nghiệp được ký hợp đồng và tự chịu trách nhiệm”, ông Toàn nêu quan điểm.

"Sửa thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản?"

Trong khi đó, TS Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fulbright cho rằng: Việc sửa Luật rất quan trọng, tuy nhiên, hệ thống pháp luật Việt Nam đang có sự chồng chéo rất lớn. Do đó, muốn sửa luật, cần phải có giải pháp sửa luật để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản.

“Liên quan tới thị trường bất động sản, chúng ta có rất nhiều luật quy định và chi phối, khoảng trên dưới 1.000 luật. Do đó, sửa được một luật, thì phải làm thế nào để trong quá trình sửa luật thống nhất, tránh luật này chồng chéo luật kia, chúng ta phải làm sao để các điều luật, không mâu thuẫn lẫn nhau, làm thế nào để sửa các luật mà vẫn thống nhất, ổn định”, TS Nghĩa nói.

Đồng tình với quan điểm này, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng: Sửa luật là phải sửa gốc rễ của vấn đề, tránh việc phải sửa đi sửa lại nhiều lần.

Riêng với Luật Kinh doanh bất động sản, ông Lực đề nghị cơ quan chức năng lưu ý, vì bộ luật này đang có rất nhiều vướng mắc. Đơn cử như việc định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai không cần có giấy chứng nhận cần rõ ràng hơn, bởi khi ngân hàng làm hồ sơ, liên quan tài sản đảm bảo thì cần công nhận.