Hà Nội đang tồn kho hàng nghìn căn hộ cao cấp

Căn hộ cao cấp hấp thụ thấp, giá giảm nhẹ

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản (VARS), trong quý III/2020, thị trường bất bất động sản Hà Nội có tới 12.370 sản phẩm bất động sản mở bán. Thế nhưng, trong năm 2020, do các tác động của đại dịch COVID-19, nguồn cung mở bán trong quý III/2021 giảm chỉ bằng một nửa, tương đương 5.886 sản phẩm. Trong đó, chủ yếu là dòng sản phẩm căn hộ, với 5.141 căn được mở bán.

Mặc dù nguồn cung khan hiếm, thế nhưng lượng giao dịch trong quý tương đối thấp, chỉ đạt 1.745 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 29,6%.

Về cơ cấu sản phẩm, dòng căn hộ trung cấp và cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng rất cao. Cụ thể, nguồn cung căn hộ cao cấp trên 37 triệu đồng/m2 dẫn đầu thị trường, chiếm 43,2%, tương đương 2.530 sản phẩm. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp có giá trên 30 triệu đồng/m2 chiếm 40,7%.

Dù có số lượng áp đảo trên thị trường, thế nhưng, tỷ lệ hấp thụ dòng căn hộ cao cấp không cao, chỉ đạt 21,1% tổng nguồn cung căn hộ. Điều này có nghĩa là trong 3 tháng, thị trường bất động sản Hà Nội chỉ tiêu thụ được khoảng 532 căn hộ cao cấp. Hiện thị trường vẫn tồn khoảng 1.500 sản phẩm.

Cũng theo báo cáo của VARS, do tỷ lệ hấp thụ tương đối thấp, cho nên, giá bán bình quân trên thị trường có xu hướng giảm từ 37,7 triệu đồng/m2 xuống còn 36,8 triệu đồng/m2, chỉ sau 1 năm. Đây được coi là một dấu hiệu khá lạ, đi ngược lại xu hướng chung của thị trường bất động sản Hà Nội.

Ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết: Nguồn cung ở Hà Nội tiếp tục nằm ở mức thấp nhất so với cùng kỳ các kỳ trước trong đó chủ yếu là sản phẩm chung cư, chiếm đến 87,3% tổng cung. 

Trong đó, các sản phẩm căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm tại thị trường Hà Nội quý III chỉ đạt có 3,5 % tổng lượng cung và nằm ở xa khu trung tâm.

“Sức khỏe của thị trường bất động sản Hà Nội khi bị ảnh hưởng bởi COVID-19, theo đó lực cầu tiêu dùng có chút suy yếu, song lực đầu tư vẫn duy trì mạnh. Các sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là các sàn lớn, môi giới bất động sản vẫn duy trì cường độ hoạt động”, ông Nghĩa nói.

Rất ít dự án hạ giá

Mặc dù số liệu của VARS ghi nhận giá bán giảm của dòng căn hộ cao cấp, thế nhưng, theo khảo sát của PV Báo Nhà báo và Công luận, đa phần các sản phẩm căn hộ cao cấp giảm giá đều là “hàng đã qua sử dụng”, trong khi đó, các dự án mới mở bán dường như ít giảm, thậm chí còn tăng khá mạnh trong 1 năm qua.

Đơn cử tại Hoàng Mai, một dự án nằm sát đường vành đai 2,5 trước đó một năm có giá mở bán khoảng 34 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 37 - 38 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Trong khi đó, tại Nam Từ Liêm, một dự án căn hộ cao cấp cũng tăng từ 33 triệu đồng/m2, lên 38 triệu - 39 triệu đồng/m2. Đặc biệt, các căn hộ diện tích càng nhỏ, dưới 50m2, giá trị càng cao. Biên độ giá có thể dao động từ 2% - 5%, tùy dự án và vị trí.

Đồng tình với con số này, báo cáo của Savills cho biết, trong 5 năm qua, khu vực phía Tây duy trì nguồn cung sơ cấp lớn nhất. Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 44% nguồn cung sơ cấp. 96% nguồn cung của khu vực phía Tây là căn hộ Hạng B.

Giá sơ cấp tại quận Từ Liêm đã tăng 10% mỗi năm kể từ năm 2017; giá sơ cấp ở quận Cầu Giấy đã tăng 17% mỗi năm. Như vậy, kể từ năm 2017 tới nay, giá căn hộ  mới mở bán tại Từ Liêm đã tăng 50%, trong khi đó tại Cầu Giấy đã tăng 85%.

Anh Lê Nghĩa, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết: Các sản phẩm căn hộ cao cấp tại Hà Nội có sức mua thấp. Do đó, đa phần sản phẩm giảm giá nằm ở thị trường thứ cấp. Trong khi đó, giá mở bán của dòng sản phẩm này không ngừng tăng cao.

Theo phân tích của anh Nghĩa, trong trường hợp mua trả góp, nếu khách hàng lựa chọn mua căn hộ mới từ chủ đầu tư sẽ được hỗ trợ miễn cả lãi và gốc từ 1 - 3 năm, tùy từng dự án. Trong khi đó, nếu mua căn hộ trên thị trường thứ cấp, sẽ không có chương trình hỗ trợ này. Vì vậy, ngay cả khi giảm giá, khách hàng vẫn phải chịu giá bán cao.

"Tuy nhiên, nếu có đủ tiềm lực tài chính, không cần phải trả góp, thì căn hộ thứ cấp là sự lựa chọn tốt, tiết kiệm chi phí cho người mua", anh Nghĩa nói.