Trong 5 năm gần đây, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ, về cả nguồn cung, giá thuê và công suất thuê. Có hai nguyên nhân khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam trở thành “ngôi sao” của châu Á.
Thứ nhất, nhờ vào cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, nhiều doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia đã có quyết định chuyển nhà máy, xí nghiệp sang các quốc gia láng giềng, trong đó có Việt Nam.
Thứ hai, bất động sản công nghiệp Việt Nam còn được hưởng lợi rất nhiều từ các Hiệp định thương mại tự do (FTA), như UKVFTA (Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Vương quốc Anh); hay EVFTA (Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu);...
Hậu COVID-19, bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường.
Số liệu từ các công ty nghiên cứu bất động sản trong nước như Savills, JLL hay Colliers cho thấy: Công suất thuê nhà máy, xí nghiệp tại các khu công nghiệp luôn đạt trên 80%, ngay cả trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 bùng phát trên toàn thế giới. Giá thuê bất động sản công nghiệp cũng tăng đều 3% - 5%/năm.
Cụ thể, báo cáo của JLL Việt Nam cho biết: Ở các tỉnh phía Bắc, chỉ trong 3 tháng đầu năm, giá đất công nghiệp ở khu vực này đã đạt đỉnh mới, ở mức 107 USD/m2/chu kỳ thuê (khoảng 2,46 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê), tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái; nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng ghi nhận mức tăng 5,8%.
Tại phía Nam, giá đất KCN và giá thuê cũng tiếp tục đà tăng trưởng, hiện đã đạt đỉnh mới tại 111 USD/m2/chu kỳ thuê (khoảng 2,55 triệu đồng/m2/chu kỳ), tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái do nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa có nhu cầu mở rộng sản xuất.
Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung về cả 2 loại hình đất khu công nghiệp lẫn nhà xưởng xây sẵn nhưng cũng như các địa phương khác, 2 tỉnh này không ghi nhận nguồn cung mới trong quý I/2021.
Giới chuyên gia nhận định rằng, sau khi thế giới kiểm soát được hoàn toàn đại dịch COVID-19, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn mới, và trở thành “tâm điểm” của “đại bàng” tìm kiếm cơ hội đầu tư. Phân khúc này cũng sẽ dẫn dắt thị trường tăng trưởng.
Dù vậy, bất động sản công nghiệp Việt Nam có một hạn chế là phân bố không đều. Hạn chế này không ảnh hưởng quá nhiều ở thời điểm hiện tại, vì quỹ đất tại các địa phương trọng điểm trong phát triển công nghiệp vẫn đủ để đáp ứng cho bất động sản công nghiệp.
Tuy nhiên, về lâu dài, khi quỹ đất tại các địa phương dần trở nên khan hiếm, sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực.
Do đó, nhiều chuyên gia khuyến nghị, các chủ đầu tư nên áp dụng giải pháp khu công nghiệp, nhà máy, nhà xưởng cao tầng, vừa tiết kiệm quỹ đất, vừa tạo ra chuỗi cung ứng tại chỗ trong sản xuất.
Đơn cử như khu công nghiệp Long Hậu, Long An đã thiết kế mô hình này phù hợp với các doanh nghiệp trong các ngành công nghiệp hỗ trợ, sản xuất ứng dụng công nghệ cao, sản xuất phần mềm công nghiệp nhẹ, vật tư thiết bị y tế, sản phẩm chăm sóc sức khỏe.
Tùy loại hình sản xuất, tải trọng sản xuất, quy mô diện tích mà doanh nghiệp có thể lựa chọn vị trí ở tầng trệt hay các tầng trên.
Hoặc tại khu công nghiệp KIZUNA đã triển khai loại hình nhà xưởng có tầng tại lâu đất cuối cùng trong khu nhà xưởng dịch vụ kia KIZUNA 3, nhằm cung cấp thêm diện tích nhà xưởng sản xuất cho khách khách hàng hiện hữu, cũng như khách hàng mới.
Theo Colliers Việt Nam cho rằng, các địa phương nên có cơ chế để thường xuyên cập nhật tình hình phát triển khu công nghiệp, chính sách phát triển, cách làm hay… để cùng nhau phát triển, tạo thành hệ thống đồng bộ.
Cơ chế này cũng sẽ giúp các địa phương giải quyết các vấn đề phát sinh một cách hiệu quả hơn, tận dụng tốt ưu thế của từng tỉnh thành, tạo sự hài hòa trong quá trình phát triển liên vùng, đóng góp tích cực vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.
Bởi lẽ việc liên kết giữa các khu công nghiệp với nhau cũng hết sức quan trọng để phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, logistics. Từ đó, nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp.
