Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), trong giai đoạn 2019-2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng mạnh và trở thành kênh huy động vốn quan trọng của nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, bước sang năm 2023, nhiều doanh nghiệp đã phải đàm phán với trái chủ để gia hạn kỳ hạn, tái cơ cấu hoặc điều chỉnh phương án thanh toán. Đến thời điểm hiện tại, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn còn rất lớn.
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2026 sẽ có khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 54,7%, tương đương hơn 61.000 tỷ đồng.
VARS IRE nhận định: Khả năng thanh toán của doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiến độ hoàn thiện pháp lý dự án, tốc độ bán hàng, khả năng thu hồi công nợ và tiếp cận các nguồn vốn mới.
“Nếu dòng tiền không được cải thiện, nhiều doanh nghiệp có thể buộc phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án, kéo theo nguy cơ nguồn cung mới tiếp tục bị hạn chế”, VARS IRE nêu.
Khó khăn về vốn cũng không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản mà còn lan sang nhiều ngành liên quan như vật liệu xây dựng, thi công, máy móc, thiết bị, nội thất, vận tải và các dịch vụ hỗ trợ.
Ở chiều ngược lại, người mua nhà cũng chịu tác động từ chính sách tín dụng. Khả năng tiếp cận vốn vay và mặt bằng lãi suất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà, qua đó quyết định sức hấp thụ của thị trường.
Đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế. Dòng vốn tiếp tục phân hóa mạnh: doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản bảo đảm vẫn có khả năng huy động vốn, trong khi doanh nghiệp nhỏ hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý gặp nhiều khó khăn.
Kênh trái phiếu đã phục hồi nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn. Trong khi đó, các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí và vốn của nhà đầu tư tổ chức vẫn chưa phát triển tương xứng.
“Vì vậy, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao tính ổn định của dòng vốn cho các dự án”, VARS IRE nêu.
