Mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố đề cương sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bổ sung thêm một số quy định mới nhằm phù hợp với thị trường hiện tại.
Trong dự thảo mới, Bộ Xây dựng có ý định bổ sung quy định, chủ đầu tư bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản thông qua các sàn giao dịch.
Các sàn giao dịch “ngư ông đắc lợi” nhờ Luật Kinh doanh bất động sản mới?
Nhận định về quy định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: Trước đây, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng có quy định này. Thế nhưng, trong Luật Kinh doanh sản năm 2014, quy định này đã bị bãi bỏ.
Chủ tịch HoREA khẳng định: Quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua thông qua sàn giao dịch bất động sản có rất nhiều bất cập.
Theo Chủ tịch HoREA, quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua các sàn đã xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư.
Đặc biệt, trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng quy định chủ đầu tư sẽ được bán 20% số lượng sản phẩm. Trong khi đó, 80% sản phẩm sẽ do các sàn đảm nhiệm việc kinh doanh.
Trong trường hợp quy định này thông qua, các sàn giao dịch sẽ là đối tượng được hưởng lợi, và sẽ có hiện tượng “tay không bắt giặc”.
“Sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản, nhưng lại được “đặc quyền” bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu “tay không bắt giặc” là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Cũng theo ông Châu, sàn giao dịch bất động sản được đặc lợi khi hưởng phí giao dịch với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.
“Phí giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà”, ông Châu cho biết.
Bên cạnh đó, hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường bất động sản và giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ các sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.
Do vậy, quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” đã không phù hợp với các quy định pháp luật về dân sự, về doanh nghiệp, về đầu tư và không sát với thực tiễn.
“Điều này đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản; ảnh hưởng đến quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và làm tăng thêm giá bán nhà, nên đã được Quốc hội bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, ông Châu thẳng thắng chia sẻ.
Ngoài những bất cập nêu trên, Chủ tịch HoREA cho biết, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản sẽ thông qua sàn giao dịch bất động sản con xung đột với hàng loạt Luật, Nghị định đã có, như Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Thương mại 2005, Bộ Luật Dân sự 2015;...
Chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản cũng không phù hợp với thực tiễn.
Chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo.
Ông Châu Phân tích: Nếu quy định này được thông qua, nó không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại; xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường bất động sản như kỳ vọng, và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.
Đồng thời, việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản phải xuất phát từ nhu cầu thực của các bên trong 02 trường hợp.
Thứ nhất, chủ đầu tư không tự tổ chức kinh doanh và có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh sản phẩm của dự án.
Thứ hai, người tiêu dùng, người mua nhà do bận rộn, hoặc không muốn tự mình trực tiếp tìm kiếm sản phẩm, hoặc giao dịch với chủ đầu tư, nên có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để giúp giới thiệu sản phẩm và thực hiện giao kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua bất động sản.
Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 02 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.
Trước những bất cập nêu trên, Chủ tịch HoREA đề nghị không đưa quy định này vào Luật Kinh doanh bất động sản mới.
