Các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc chỉ giúp doanh nghiệp hưởng lợi là chưa đúng
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) hoan nghênh Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã quán triệt chỉ đạo của Chính phủ trong việc xây dựng dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Theo HoREA, dự thảo lần này đã đưa ra nhiều cơ chế, chính sách theo hướng có lợi hơn cho hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai.
Cùng với Nghị quyết 171 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và Nghị quyết 170 về tháo gỡ khó khăn cho các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa, dự thảo Nghị quyết mới được kỳ vọng sẽ tiếp tục tháo gỡ nhiều vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai.
“Sau một thời gian triển khai, cơ quan chức năng sẽ tổng kết thực tiễn để làm cơ sở sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện Luật Đất đai theo hướng căn cơ, toàn diện, đồng bộ và liên thông”, HoREA nhấn mạnh.
Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng dự thảo Nghị quyết chỉ tập trung tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà chưa quan tâm tới hộ gia đình, cá nhân. Liên quan tới vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định nhận định này là chưa chính xác.
Theo ông, Luật Đất đai 2024 và dự thảo Nghị quyết đều quy định nhiều chính sách có lợi hơn cho người dân, giúp tháo gỡ các vướng mắc tồn tại lâu nay trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.
HoREA dẫn chứng: Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định cấp “sổ đỏ” cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp nhưng không vi phạm pháp luật đất đai.
Điều 139 và Điều 140 xử lý các trường hợp vi phạm trước ngày 1/7/2014 hoặc đất giao không đúng thẩm quyền và Khoản 5 Điều 45 cho phép người sử dụng đất, trong đó có hộ gia đình, cá nhân, được chậm hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Có thể dẫn đến so bì và khiếu nại giữa các nhóm người dân
Luật Đất đai 2013 trước đây chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ nghĩa vụ tài chính trong thời hạn 5 năm. Tuy nhiên, tại Điều 6 và Điều 11 của dự thảo Nghị quyết mới, Chính phủ đang tiếp tục xây dựng cơ chế tháo gỡ khó khăn lớn nhất hiện nay cho người dân trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Nguyên nhân là do khoản 1 Điều 155 Luật Đất đai 2024 quy định tính 100% giá đất trong bảng giá đất để xác định tiền sử dụng đất, áp dụng cho cả phần diện tích “đất ở trong hạn mức” lẫn “đất ở vượt hạn mức được giao”. Cách tính này khiến nhiều hộ gia đình, cá nhân rất bức xúc, vì số tiền sử dụng đất phải nộp quá cao, vượt xa khả năng tài chính, khiến họ có cảm giác “mua lại chính mảnh đất của mình”.
HoREA dẫn chứng: Một trường hợp tại quận 7 (cũ), TP HCM xin chuyển mục đích sử dụng 400 m2 đất nông nghiệp sang đất ở đã được cơ quan chức năng thông báo phải nộp 14 tỷ đồng tiền sử dụng đất, gần bằng giá mua một lô đất tương tự trên thị trường.
Do chi phí quá lớn, nhiều hộ dân rút lại hồ sơ, không tiếp tục làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này vừa làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, vừa thúc đẩy sự hình thành “thị trường ngầm” khi người dân buộc phải mua bán bằng “giấy tay” do không có sổ đỏ hợp pháp.
HoREA cho rằng, nếu được Quốc hội thông qua, Điều 6 và Điều 11 của dự thảo Nghị quyết sẽ là cơ sở pháp lý để Chính phủ sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP, trong đó quy định lại cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi công nhận quyền sử dụng, chuyển mục đích hay gia hạn sử dụng đất.
Theo đề xuất của Bộ Tài chính, mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% giá đất bảng cho phần diện tích trong hạn mức, và tối thiểu 50% cho phần vượt hạn mức. Tuy nhiên, HoREA đánh giá mức này vẫn còn cao, chưa phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân.
Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị quy định cứng trong Nghị quyết, cụ thể: Chỉ nên tính 20% giá đất bảng đối với phần diện tích “đất ở trong hạn mức”, đồng thời tính 30% giá đất bảng đối với phần “đất ở vượt hạn mức được giao”.
HoREA cho rằng mức thu này hợp lý, công bằng và khả thi hơn, đồng thời khắc phục bất hợp lý hiện nay khi toàn bộ diện tích đất ở đều bị tính 100% giá đất bảng.
Một điểm HoREA đặc biệt lưu ý là: Nếu Nghị quyết mới được ban hành, tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ giảm mạnh so với mức đã nộp trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến khi Nghị quyết có hiệu lực.
Điều này có thể dẫn đến so bì và khiếu nại giữa các nhóm người dân. Để bảo đảm công bằng, HoREA đề nghị bổ sung cơ chế hoàn trả phần chênh lệch tiền sử dụng đất đối với các trường hợp đã nộp tiền quá cao trong thời gian trên. Theo Hiệp hội, quy định này sẽ tránh khiếu kiện, tạo sự đồng thuận và củng cố niềm tin của người dân khi thực thi chính sách đất đai mới.
Ngoài nhóm hộ gia đình, cá nhân, HoREA cũng chỉ ra rằng Luật Đất đai 2024 vẫn còn một số quy định chưa thật phù hợp đối với tổ chức kinh tế và doanh nghiệp.
Điển hình, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 của luật còn bất cập, khiến Quốc hội phải ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, Chính phủ tiếp tục xây dựng dự thảo Nghị quyết mới trình Quốc hội xem xét, với mục tiêu tháo gỡ triệt để khó khăn cho doanh nghiệp sử dụng đất, bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên và biến đất đai thành nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế – xã hội.
HoREA kỳ vọng, khi các cơ chế này đi vào thực tế, đất đai sẽ thực sự trở thành động lực tăng trưởng, góp phần giúp nền kinh tế đạt mức tăng trưởng hai con số từ năm 2026, đưa đất nước bước vào giai đoạn phát triển thịnh vượng, bền vững.
