Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có công văn gửi Ban Bí thư Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam về một số góp ý xây dựng Đề án Luật Đất đai sửa đổi.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Hiện nay, cơ chế pháp luật liên quan tới đất đai đang có nhiều bất cập, khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí trong suốt 10 năm qua.
Thứ nhất, có những “khu đất vàng” trong khu vực trung tâm thành phố bị sử dụng lãng phí, điển hình là khu đất có diện tích vài nghìn mét vuông tại đường Nguyễn Huệ, quận 1 bị “quây tôn” bỏ không đã hơn 10 năm qua, không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, không trở thành cơ sở thương mại, dịch vụ, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết: Hiện nay, tại TP.HCM có rất nhiều khu đất vàng tại quận 1 bị bỏ không, không đưa vào sử dụng đã gây lãng phí tài nguyên rất lớn.
Như vậy, giá trị sử dụng của “khu đất vàng” này cũng bằng “số 0”, hoặc có những doanh nghiệp thân hữu “xí phần” các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, thậm chí có cả dấu hiệu đầu cơ đất đai đều dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.
Thứ hai, có những “khu đất vàng” trong khu vực trung tâm thành phố, thậm chí có quy mô diện tích lên đến vài chục héc-ta được chỉ định chủ đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân thì “chênh lệch địa tô” chủ yếu rơi vào “túi tư nhân”, không được huy động đầy đủ vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng và cũng không thấy dành 20% quỹ đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.
Thứ ba, công tác “điều chỉnh quy hoạch”, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp, đất thể dục thể thao (dự án sân golf) có quy mô diện tích hàng trăm héc-ta sang đất đô thị mà nếu không được kiểm soát, quản lý chặt chẽ, đặc biệt là công tác tính tiền sử dụng đất dự án khu đô thị thì có thể dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.
“Điển hình là vụ chuyển đổi dự án sân golf Phan Thiết thành khu đô thị đã được đưa vào diện theo dõi của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng, tiêu cực”, Chủ tịch HoREA nói thêm.
Thứ tư, một khu đô thị mới hiện đại được quy hoạch với “hệ số sử dụng đất”, “mật độ xây dựng”, “chiều cao tối đa của công trình” chưa thật hợp lý (nhìn chung là thấp), hoặc phê duyệt tỷ lệ phần diện tích làm thương mại, dịch vụ thấp so với phần diện tích làm nhà ở thì sẽ không phát huy được tối đa “giá trị sử dụng” của đất đai, không tạo được dòng tiền thường xuyên từ hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ, nên trên thực tế sẽ làm giảm nguồn thu và về lâu dài thì không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.
Thứ năm, nhiều nhà đất công sản được Nhà nước giao cho các tổ chức công lập, hội đoàn, đơn vị sự nghiệp sử dụng làm trụ sở theo chế độ cho thuê đất 50 năm. Sau đó “đơn vị thuê đất” này “hợp tác” với “doanh nghiệp phát triển dự án”.
Thực chất doanh nghiệp này mới chính là các doanh nghiệp, như vậy phần lớn lợi nhuận thu bị rơi vào “túi tư nhân”, mà ngân sách nhà nước thì không thu được tương xứng.
Thứ sáu, cơ chế Chính phủ ban hành “khung giá đất” và “căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành” và cơ chế “xác định giá đất cụ thể”, nhưng khi áp dụng vào thực tế thì không bảo đảm được “việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Thứ bảy, cơ chế thu “tiền sử dụng đất” hoặc cho phép “trả tiền thuê đất 1 lần cho cả chu kỳ thuê đất 50 năm” là “tư duy nhiệm kỳ”, “ăn trước vào tương lai” là cách làm “ăn xổi”, “tận thu” cũng không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước và cũng là một trong các nguyên nhân làm tăng giá nhà ở.
Cuối cùng, cơ chế chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án hạ tầng theo hình thức “Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)” dẫn đến trên thực tế Nhà nước bị thất thu ngân sách, thất thoát tài sản công chủ yếu là nguồn lực đất đai tại cả “2 đầu”.
“Các “bất cập” trên đây làm cho nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững”, ông Châu nói.
