Nhu cầu có sự chuyển dịch
Năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức khi chịu tác động từ những biến động của kinh tế toàn cầu, mặt bằng lãi suất tăng, chính sách tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn và quá trình hoàn thiện khung pháp lý.
Bên cạnh những thách thức từ bối cảnh vĩ mô, thị trường bất động sản vẫn chưa giải quyết được bài toán lệch pha nguồn cung khi sản phẩm cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền còn thiếu hụt. Giá bán duy trì ở mức cao, còn thanh khoản có dấu hiệu phân hóa khi dòng tiền ngày càng chọn lọc hơn giữa các dự án và phân khúc.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết kết quả khảo sát và nghiên cứu nhu cầu thị trường cho thấy các ưu tiên của người mua đã có sự dịch chuyển rõ rệt so với trước đây.
Theo đó, nhóm khách hàng mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền. Đứng thứ hai là nhóm tìm kiếm cơ hội tạo dòng tiền từ việc cho thuê căn hộ hoặc bất động sản cho thuê. Tiếp đến là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và nhóm mua để khai thác cho thuê dài hạn.
Xét theo loại hình sản phẩm, đất nền tiếp tục là phân khúc được kỳ vọng tăng giá cao nhất. Theo sau là chung cư, căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, shophouse và bất động sản văn phòng.
Điều này cho thấy dù kỳ vọng tăng giá vẫn hiện hữu, đặc biệt ở phân khúc đất nền, người mua đang quan tâm nhiều hơn đến các tài sản có khả năng tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.
“Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần dịch chuyển từ tư duy đầu cơ sang ưu tiên giá trị khai thác và hiệu quả đầu tư bền vững”, bà Miền cho biết.
Kết quả khảo sát từ ngày 1/1/2026 đến 31/6/2026 cho thấy hành vi tìm kiếm của khách hàng đang nghiêng nhiều hơn về các loại hình có nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác cho thuê.
“Nếu trước đây khách hàng thường ra quyết định nhanh theo tâm lý thị trường, thì hiện nay họ có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn, sàng lọc thông tin nhiều hơn trước khi xuống tiền”, bà nói.
Bà Miền nhấn mạnh: Nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền hiện đang song hành dẫn dắt tâm lý người mua bất động sản trong năm 2026.
Tâm lý “sợ mua sai” hiện đang dần thay thế cho tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”
Theo báo cáo của VARS IRE, động cơ mua nhà hiện nay cũng thay đổi đáng kể. Người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nếu trước đây tâm lý “lướt sóng” và kỳ vọng tăng giá chiếm ưu thế, thì nay khách hàng chú trọng nhiều hơn đến thanh khoản ổn định, khả năng khai thác thực tế và mức độ an toàn của tài sản.
Người mua hiện kiểm chứng thông tin kỹ hơn, quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, tiến độ dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế. Họ không còn mặc định rằng giá bất động sản sẽ chỉ tăng như trước.
Tâm lý “sợ mua sai” hiện đang dần thay thế cho tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” (FOMO). Nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn, hướng tới chiến lược nắm giữ trung và dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn theo sóng thị trường.
Theo bà Miền, sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc trên nhiều phương diện.
Về nguồn cung, thị trường tiếp tục tăng trưởng nhưng ngày càng tập trung vào các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, năng lực triển khai tốt và sở hữu quỹ đất lớn. Các đại đô thị quy mô lớn đang dần trở thành nguồn cung chủ đạo nhờ lợi thế về hạ tầng, tiện ích và khả năng phát triển đồng bộ.
Song song với đó, chất lượng sản phẩm cũng được nâng cấp theo hướng xanh, bền vững, tối ưu quy hoạch, tiết kiệm năng lượng và chú trọng hơn đến công tác vận hành sau bàn giao. Điều này khiến người mua chuyển từ tâm lý "mua theo cơ hội" sang "mua có chọn lọc", ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và giá trị sử dụng lâu dài.
Ở góc độ tài chính, doanh nghiệp bất động sản cũng đang tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng bền vững hơn. Thay vì phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn, các doanh nghiệp tăng cường vốn chủ sở hữu, hợp tác phát triển dự án, M&A và tối ưu dòng tiền nội tại.
Dòng vốn theo đó có xu hướng tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh, pháp lý rõ ràng và khả năng quản trị rủi ro tốt. Quá trình này đang thúc đẩy sự sàng lọc mạnh mẽ trên thị trường.
Từ phía người mua, tư duy đầu tư cũng thay đổi từ "vay để đón sóng" sang "tính dòng tiền để nắm giữ", ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản ổn định và biên độ an toàn tài chính cao hơn.
Cùng với việc hoàn thiện khung pháp lý, chuẩn hóa hoạt động môi giới và minh bạch hóa dữ liệu thị trường, bất động sản đang dần giảm sự phụ thuộc vào tin đồn và tâm lý đám đông. Trong bối cảnh đó, người mua ngày càng cần dữ liệu xác thực, tư vấn chuyên nghiệp và những căn cứ rõ ràng trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
"Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn, mà vì thị trường đã buộc họ phải chuyên nghiệp hơn", bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh.
