Nguồn cung bất động sản khan hiếm… là do Luật “đá nhau”

Nguồn cung bất động sản khan hiếm nghiêm trọng

Theo nhận định của các chuyên gia tại tọa đàm "Thị trường bất động sản thế nào hậu Covid- 19", tất cả các dự án nhà ở từ cao cấp đến bình dân khi đưa ra thị trường đạt tỷ lệ hấp thụ rất cao, đến 99 - 100% ở phân khúc nhà ở xã hội. Phân khúc nhà ở thương mại giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống đạt tỉ lệ 100% tiêu thụ và nhà ở cao cấp đạt 70 - 80%, có những dự án tiêu thụ tới 100%. Nhà đầu tư thứ cấp thời gian qua cũng được hưởng lợi nhờ khan hiếm sản phẩm.

Song, khó khăn lớn nhất chính là khan hiếm dự án, sản phẩm. Cụ thể, nếu trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm ở mức 20% thì đến 2019 đã sụt giảm tới 70%. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến dù khủng hoảng do đại dịch nhưng giá bất động sản thời gian qua không vẫn không giảm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM khẳng định, "giá chỉ xuống ở thị trường thứ cấp vì nhà đầu tư không chịu được áp lực dòng tiền. Còn ở thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư dự án bất động sản uy tín vẫn duy trì hoạt động với mức giá phù hợp".

Tuy nhiên, ông Châu nhấn mạnh rằng nguyên nhân lớn nhất khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm nghiêm trọng là sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành.

Thiết kế “lạc hậu” vì chờ thủ tục

Về phía doanh nghiệp bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng cho rằng, rằng khoảng 20 năm về trước, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng khi đầu tư nhận được rất nhiều sự hậu thuẫn từ phía chính quyền để hoàn thiện các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, khi Đại Phúc Land đầu tư các dự án quy mô lớn tới gần 200 ha, doanh nghiệp này đã phải mất 15 năm rất vất vả triển khai thủ tục hành chính.

Theo đó, thời gian từ khi xin thủ tục đến khi triển khai dự án quá lâu, dẫn đến độ "vênh" giữa thiết kế ban đầu của dự án đối với nhu cầu thị trường. Thế nên, sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về mặt pháp lý quy hoạch, nghĩa vụ tài chính , doanh nghiệp cần điều chỉnh cục bộ về mặt sản phẩm cho phù hợp yêu cầu thực tế thị trường nhưng rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu.

"Đơn cử, cách đây 10 - 15 năm nhu cầu sản phẩm nhà phố đa phần là 4-5m nhưng nhu cầu không gian hiện nay cần 6-7m hoặc lớn hơn. Việc điều chỉnh này không những không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt quy hoạch mà còn tốt hơn về không gian sống cho người dân.

Tuy nhiên, nếu phải xin phép làm lại quy trình từ đầu thì sẽ rất vất vả cho doanh nghiệp. Hy vọng cơ quan chức năng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án quy mô lớn để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp", bà Hương đề xuất.

Theo bà Hương, cần quy hoạch bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Trong đó, phân khúc cao cấp sẽ tập trung ở khu vực trung tâm do giá trị đầu vào cao. Phân khúc trung cấp, nhà ở bình dân vừa túi tiền sẽ phải đi xa hơn, bán kính khoảng 10-15km.

Đồng thời, cần xem xét lại quy định mỗi dự án cần bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội vì như vậy sẽ dẫn đến lãng phí nguồn lực đối với những vị trí không phù hợp xây dựng các dự án thuộc phân khúc này.

"Nên chăng chúng ta cần rà soát, có thể quy đổi sang giá trị tài chính phần 20% loại sản phẩm đó để Nhà nước có ngân sách chủ động triển khai nhà ở xã hội ở các vị trí phù hợp hơn. Hoặc có thể quy đổi sang vị trí khác thuận tiện hơn cho dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, bà Hương nêu ý kiến.

Sắp “tặng” chính sách cho doanh nghiệp phát triển căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2

Đứng về phía Chính quyền Cục trưởng Cục phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Nguyễn Trọng Ninh cũng cho rằng, thực trạng nguồn cung sụt giảm không chỉ do Covid-19 mà xuất phát từ năm 2019 do thể chế chồng chéo pháp luật.

Bởi xét về giá cả, do cung giảm nhưng nhu cầu cũng giảm nên giá không có biến động nhiều. Điểm nghẽn lớn nhất là đất công xen kẹt trong các dự án và điều này đang được sửa đổi bằng một Nghị định.

Ông Ninh cho biết, kinh nghiệm của các nước cho thấy, khi thị trường bất động sản khó khăn thì người thu nhập thấp sẽ là đối tượng cần được quan tâm nhiều nhất, trong đó phân khúc nhà ở xã hội là lĩnh vực được quan tâm đầu tư.

Tuy nhiên, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện đang có nhiều vướng mắc, nhất là quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại hiện nay còn thiếu hay các quy định lựa chọn đầu tư nhà ở xã hội cũng chưa được rõ. Ngoài ra, ưu đãi đối với nhà đầu tư về lợi nhuận định mức, quản lý nguồn vốn ưu đãi cũng chưa được quy định rõ trách nhiệm.

Chính vì vậy, hiện Bộ Xây dựng, Chính phủ đang sửa đổi, cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phân khúc này. Khi nhà ở xã hội phát triển tốt sẽ hỗ trợ thị trường.

"Để tháo gỡ cho nhà ở xã hội sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, Bộ Xây dựng đã nhiều lần kiến nghị cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại và hiện đã có gói tín dụng này với khoảng 2.000 tỷ đồng.

Từ đây các ngân hàng thương mại sẽ huy động thêm trên dưới 60.000 tỉ đồng. Những dự án nhà ở xã hội đang triển khai mà vướng mắc về vốn sẽ làm việc với Ngân hàng Nhà nước để có giải pháp hỗ trợ cho vay. Như vậy những năm tới phân khúc nhà ở xã hội sẽ khởi sắc", ông Ninh nhấn mạnh.

Cũng theo ông Ninh, trong thời gian tới Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết khuyến khích nhà ở thương mại giá thấp bởi hiện nay đang lệch pha, bất động sản cao cấp nhiều, nhà giá thấp ít. Nhà nước sẽ điều tiết bằng cách tăng ưu đãi cho những doanh nghiệp tham gia vào phân khúc căn hộ thương mại giá thấp diện tích dưới 75m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2. Dự kiến trong quý III2020 sẽ có dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ.

Ngọc An