Nhà đầu tư chật vật khi bỏ ra hàng chục tỷ “lướt sóng” nhà liền kề, biệt thự mà thanh khoản èo uột

Biệt thự tăng giá gấp đôi trong vài năm

Trong những năm gần đây, giá biệt thự, liền kề tại Hà Nội liên tục tăng mạnh, thậm chí, chỉ trong vòng 3 - 4 năm đã tăng gấp 2 lần. Theo đó, thời gian qua, giới đầu tư bất động sản cho rằng, liền kề và biệt thự là kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao và bền vững. Bởi ngoài việc giá trị tăng lên theo thời gian còn có thể thu lời từ việc cho thuê.

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam chỉ ra, trong quý II/2022, Hà Nội chỉ có 146 căn biệt thự, nhà liền kề mới, giảm 82% theo quý và 84% theo năm. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua, ở mức 993 căn, giảm 34% theo quý và 49% theo năm. Tuy nhiên, nửa đầu năm 2022 đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp. Trong đó, giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse tăng 22% và giá liền kề tăng 20%.

Đáng chú ý, so với năm 2018, giá bán biệt thự Hà Nội đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67%.

Minh chứng là theo báo cáo của Savills, trong quý I/2018, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự hạng A Hà Nội là 65 triệu đồng/m2, đến quý I/2022, Savills ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự Hà Nội đạt 134 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện mức giá cao kỷ lục là 569 triệu đồng/m2,

Khảo sát thực tế, không chỉ các biệt thự, nhà phố, liền kề đã hoàn thiện và có tỉ lệ lấp đầy lớn tăng giá, mà loạt biệt thự, liền kề và nhà phố bỏ hoang tại Hà Nội cũng đang có mức giá “gây choáng”.

Điển hình là tại quận Nam Từ Liêm, các căn biệt thự, nhà phố, shophouse xây thô, đã bỏ hoang lâu năm thuộc dự án Tổ hợp nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ Tây Hà Nội (đường Sa Đôi, phường Đại Mỗ) vẫn được rao bán ở mức 130 - 160 triệu đồng/m2. Tại Hà Đông, trưởng phòng giao dịch của một văn phòng bất động sản đóng trên địa bàn cho biết, tại Khu đô thị Dương Nội, từ năm 2018 tới nay trung bình mỗi năm giá nhà đất tăng đều từ 20 - 30%.

Ngoài ra, dữ liệu của DKRA Việt Nam cho biết giá nhà phố, biệt thự ở sơ cấp ở TP HCM trong 6 tháng đầu năm có xu hướng thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá bán cao nhất 700 tỷ đồng một căn. Colliers cũng thống kê giá bán nhà gắn liền với đất tại TP HCM cuối quý II đã tăng 10 - 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong báo cáo thị trường nhà liền kề mới nhất vừa được Savills Việt Nam công bố giữa tháng 8 cũng cho thấy, so với năm 2018, giá bán biệt thự tại TP HCM hiện nay đã tăng gấp đôi, còn giá nhà liền kề cũng tăng 67% trên thị trường thứ cấp mua đi bán lại.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á xác nhận, các dự án nhà liền kề chào bán ra thị trường TP HCM đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới 8 tháng qua. Tốc độ tăng giá này có phần nhanh hơn bước tăng giá bình quân của nhà liền kề trong vài năm gần đây. Theo ông Hạnh, có nhiều nguyên nhân khiến giá tài sản liền kề tăng vọt, trước tiên là do các chủ đầu tư định vị sản phẩm ngày càng đẳng cấp hơn nên giá bán càng về sau càng cao.

Thanh khoản èo uột, nhà đầu tư chật vật

Chuyên gia Savills khuyến nghị, loại tài sản nhà liền kề chỉ phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể chịu đựng được thời gian đầu tư trong dài hạn. "Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời cao, lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ là sẽ gặp rủi ro lớn nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài chính", ông Hồ Đắc Duy - Quản lý cấp cao Bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills nhấn mạnh.

Thực tế, ở thời điểm hiện tại, khi thị trường bất động sản đã chững lại, việc mua bán qua tay kiếm lời gần như là không khả thi, bên cạnh đó, việc cho thuê kinh doanh cũng khó khăn. Do vậy, nhiều người trước đó sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đang còng lưng gánh nợ.

Chị Hồng Hoa, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, đầu năm 2021, thấy phân khúc liền kề, biệt thự tại Hà Nội lên cơn sốt nóng, có sẵn 10 tỷ đồng chưa sử dụng nên vợ chồng chị bàn bạc mua một căn để đầu tư và cho thuê. Cuối cùng, vợ chồng chị quyết định vay thêm 15 tỷ đồng nữa để mua một căn shophouse tại Hoàng Mai, dự tính cho thuê và được giá thì bán.

Tuy nhiên, vừa mua xong, dịch bệnh Covid-19 ập tới, căn shophouse của vợ chồng chị Hoa không thể cho thuê suốt thời gian dài. Cùng với đó, hiện nay thị trường bất động sản đã giảm tốc cục bộ, thanh khoản càng suy yếu, chị Hoa muốn bán cũng không bán được, lãi suất đã bắt đầu hết ưu đãi, áp lực tài chính đối với chị ngày càng tăng lên.

“Mỗi tháng phải trả ngân hàng gần trăm triệu đồng, công việc kinh doanh của gia đình thời gian này cũng không được thuận lợi. Tôi đăng cho thuê nhưng cũng không tìm được người thuê. Tôi nghĩ đã có lãi nên bàn với chồng bán đi. Tuy nhiên, rao bán cũng khó tìm được khách mua”, chị Hoa nói.

Trong tình cảnh tương tự, anh Nguyễn Tuấn đang phải chật vật rao bán căn liền kề tại quận Hà Đông. Căn liền kề này được anh mua từ giữa năm 2021 với giá 16 tỷ đồng. Ban đầu anh Tuấn chỉ mua với ý định “lướt sóng”, nhưng bán mãi không có người mua.

“Lúc mua tôi có đi vay thêm 5 tỷ đồng nên bây giờ bán đi để trả nợ, lãi suất thì đang có xu hướng đi lên nên tôi cũng lo, nhưng rao bán mãi chưa bán được”, anh Tuấn nói.

Thực tế không chỉ thời điểm hiện tại, mà ngay cả khi thị trường sôi động thì phân khúc bất động sản nhà liền kề, biệt thự vẫn có tính thanh khoản kém hơn đất nền và chung cư. Bởi chung cư hay đất nền chỉ cần 2 - 3 tỷ đồng là có thể mua nhưng nhà liền kề, biệt thự ở Hà Nội thì phải ít nhất 12 tỷ đồng trở lên. Số tiền lớn như vậy không phải nhà đầu tư nào cũng sẵn có, mà đa phần phải vay ngân hàng. Tuy nhiên thời điểm này, lãi suất ngân hàng đang có xu hướng tăng lên, thị trường chững lại thì càng khó bán. Thậm chí, gần đây rất nhiều người chấp nhận giảm giá nhưng cũng khó bán, còn cho thuê thì giá cũng cao nên kén khách.

Theo các chuyên gia, đa phần những người mua nhà liền kề và biệt thự chỉ có mục đích đầu cơ kiếm lời, nhu cầu thực thì rất hạn chế. Do đó, phân khúc này có tính đầu cơ cao tương đương với đất nền và mức giá thời gian qua cũng tăng rất nhiều, thậm chí đã vượt qua giá trị thực.

Trung Hiếu