Barbara Corcoran nổi tiếng với phong cách đầu tư dựa vào cảm tính hơn là lý trí và thường đi ngược lại những nguyên tắc tài chính truyền thống, trong đó có việc bà không tiết kiệm dù sở hữu khối tài sản hàng trăm triệu USD.
Tuy nhiên, cách làm của bà rõ ràng mang lại hiệu quả khi hiện nay Corcoran có khối tài sản khoảng 100 triệu USD. Trên podcast BiggerPockets Real Estate, bà đã chia sẻ bí quyết thành công trong đầu tư bất động sản, được bà gọi là “quy tắc vàng”.
Theo Corcoran, có hai nguyên tắc quan trọng: đặt cọc 20% khi mua bất động sản và đảm bảo người thuê trả tiền để chi trả khoản vay mua nhà.
Đây chính là phương pháp bà áp dụng từ những ngày đầu khởi nghiệp, khi vay 1.000 USD từ bạn trai để bắt đầu sự nghiệp môi giới. Sau khi thất bại ở 22 công việc khác nhau, bà rời bỏ nghề phục vụ bàn và mở một văn phòng môi giới nhỏ tại New York.
Năm 2001, Corcoran bán công ty Corcoran Group cho NRT với giá 66 triệu USD, đưa tên tuổi bà lên hàng ngũ những nhà đầu tư bất động sản hàng đầu. Từ năm 2009, bà trở thành một trong những nhà đầu tư chính của chương trình Shark Tank, thực hiện hơn 100 thương vụ.
Corcoran cho biết: “Đó luôn là quy tắc vàng của tôi. Mua một bất động sản với khoản đặt cọc 20%. Trước đây có thể làm với 10%, nhưng giờ không còn khả thi. Tôi lặp lại công thức này hết lần này đến lần khác và đảm bảo người thuê trả tiền vay. Cách này khá đơn giản”.
Theo bà, việc đặt cọc 10% sẽ khiến khoản thanh toán hàng tháng quá cao, rủi ro lớn trong bối cảnh giá nhà và lãi suất vẫn ở mức cao. Đặt cọc 20% giúp nhà đầu tư nhanh chóng đạt điểm hòa vốn và bắt đầu sinh lời sớm hơn.
Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng không có công thức chung cho mọi trường hợp. Alex Blackwood, Giám đốc điều hành nền tảng đầu tư Mogul Club, nhận định: “Mỗi khoản đầu tư đều khác nhau. Ví dụ, nếu điểm tín dụng của nhà đầu tư tốt, họ có thể vay nhiều hơn với chi phí thấp hơn, hoặc khi lãi suất giảm, nhà đầu tư có thể tăng đòn bẩy mà vẫn đạt hòa vốn”.
Corcoran cũng nhấn mạnh rằng bà không kỳ vọng kiếm tiền ngay trong năm đầu tiên. Tuy nhiên, nếu đạt hòa vốn sớm, tức là tiền thuê nhà đủ chi trả khoản vay và chi phí hàng tháng, đó là dấu hiệu tốt cho thấy bất động sản sẽ sinh lời.
“Nếu tôi hòa vốn, tôi đã rất hài lòng. Đến năm thứ hai, thứ ba, giá trị bất động sản ở New York luôn tăng và tôi bắt đầu có dòng tiền lớn. Sau đó tôi tái cấp vốn, rút tiền mặt, rồi tiếp tục tái cấp vốn. Bất động sản thực sự kỳ diệu nếu biết cách làm”, bà nói.
Nguyên tắc hòa vốn cũng gắn liền với một trong những nguyên lý cơ bản của đầu tư bất động sản là tận dụng đòn bẩy tài chính.
Ian Formigle, cựu Giám đốc đầu tư của CrowdStreet, cho biết: “Vay tiền để mua bất động sản có thể khuếch đại lợi nhuận nhưng cũng làm tăng rủi ro. Khi tuân thủ quy tắc của Corcoran và để người thuê chi trả chi phí, bạn giảm thiểu rủi ro và tạo cơ hội gia tăng giá trị tài sản theo thời gian”.
Corcoran chia sẻ một ví dụ: bà mua một bất động sản với giá 1 triệu USD và bán lại sau 20 năm với giá 3,2 triệu USD. Tuy nhiên, bà cảnh báo không nên rút tiền quá sớm từ các khoản đầu tư này. “Bạn sẽ làm suy yếu hoạt động kinh doanh nếu lấy tiền ra quá sớm.
Hãy cố gắng để tiền ở đó càng lâu càng tốt. Đó là cách tôi đã làm”, bà nói. Khi mới bắt đầu, Corcoran kiếm tiền chủ yếu từ công ty môi giới của mình, còn bất động sản thì bà để chúng tăng trưởng trước khi khai thác dòng tiền.
