Ngày 6/1, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tổ chức buổi công bố “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 – dự báo năm 2023”. Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng FERI đánh giá, trái ngược với kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2022 sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hậu Covid-19, hiện thực biến động đã làm nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.

"Thị trường chuyển biến không tích cực khiến cho khách hàng mua bất động sản cũng gặp khó, không tiếp cận được vốn vay. Khách hàng đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản thì khó lại càng chồng thêm khó khi lãi suất cho vay tăng mạnh. Trong khi đó, thị trường xuất hiện tâm lý thận trọng, chờ bắt đáy", ông Tiến nêu.

Theo đó, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI đưa ra dự báo, ở hai thị trường lớn là TP HCM và Hà Nội, nguồn cung trong năm 2023 tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường.

"Giá bán có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc các chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu sẽ là điểm tích cực cho khách hàng có nhu cầu", ông Khôi dự đoán.

Sau giai đoạn trầm lắng, vị chuyên gia cho rằng thị trường địa ốc năm 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh. FERI dự báo thị trường có thể diễn biến theo ba kịch bản.

Cụ thể, ở kịch bản tích cực, tình hình thế giới sẽ ổn định khi chiến tranh Nga - Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát; Fed tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%. Còn trong nước, chiến dịch thanh tra và xử lý sai phạm nhưng trong tầm kiểm soát của Nhà nước; luật đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023); Nhà nước có vài động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng cho ngành bất động sản; GDP 2023 mức 6,5%, lạm phát 5 - 5,5%...

"Lúc này, tâm lý nhà đầu tư sẽ vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi bất động sản giảm giá thêm. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào các nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ", ông Khôi dự đoán.

Ở kịch bản kỳ vọng, tình hình thế giới sẽ còn khó khăn khi chiến tranh leo thang giữa Nga và Ukraine khiến khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng quy mô toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn.

Trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn. GDP năm 2023 mức 5,5%, lạm phát 6 - 7%. Room tín dụng dành cho bất động sản không được nới thêm. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước có thể nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14 - 16%. FED cũng sẽ liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật đất đai dời sang năm 2024; chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý.

"Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối", ông Khôi nêu.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư lúc này sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động hoặc danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, có xu hướng sát nhập các sàn. Còn khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm có thanh khoản kém trong ngắn hạn.

Cuối cùng, ở kịch bản thách thức, ông Khôi dự đoán tình hình thế giới sẽ trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước dùng USD.

Kinh tế trong nước cũng bị ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Room tín dụng cho bất động sản không được nới thêm, lãi suất cho vay tăng mức 17 - 20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Theo đại diện FERI, lúc này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch, sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư phải ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho, giá bán đất động sản sẽ giảm sâu.

“Xét theo các yếu tố thực tế, kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với các diễn biến hiện tại. Trên thế giới, chiến tranh Nga - Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng leo thang. FED chưa có dấu hiệu hạ lãi suất cho đến hết 2023. Trong khi đó, nội lực kinh tế trong nước đã bền vững hơn, cộng với sự linh hoạt của Nhà nước trong công tác điều hành là những nền tảng cơ bản để thị trường giải quyết những vướng mắc tồn đọng và đối mặt với thách thức”, ông Khôi nhấn mạnh.