Trong những năm qua, tốc độ đô thị hóa nhanh đã khiến lượng dân cư đô thị tăng từ 1-1,3 triệu dân. Đồng thời thị trường lao động cũng có sự chuyển dịch rõ nét từ nhóm nông nghiệp sang các nhóm công nghiệp, dịch vụ khác.
Với việc lượng dân cư đô thị ngày một lớn cũng kéo theo nhu cầu nhà ở của người lao động, người nhập cư tại các thành phố lớn ngày một cao. Đó là một trong những lý do mà điều kiện xây dựng căn hộ diện tích nhỏ đã được nới lỏng.
Cụ thể, quy định diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư là 45m2, được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005. Nhưng trải qua một giai đoạn thị trường khát nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, quy định về diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư đã giảm xuống còn 25m2 vào năm 2020. Tuy nhiên, dự án phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.
Căn hộ nhỏ thường xuất hiện tại các dự án vùng ven
Bộ Xây dựng cũng xác định nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ là có thật, có tác dụng kích cầu cho thị trường. Việc xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ nên thực hiện trên quan điểm giải quyết chỗ ở cho người có nhu cầu thực sự hơn là tạo nhà ở để sở hữu.
Trải qua giai đoạn vừa qua của thị trường bất động sản, căn hộ diện tích nhỏ càng phát huy tác dụng khi dễ dàng đáp ứng chỗ ở cho người dân, với mức giá không quá cao. Nghiên cứu về tâm lý và hành vi người mua nhà của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố mới đây cho thấy, người mua nhà quan tâm và đặt mục tiêu vào việc giảm số tiền mua căn hộ xuống mức thấp nhất. Có đến 78% người mua quan tâm tới tổng giá căn hộ, còn 22% quan tâm đến giá mỗi mét vuông của căn hộ họ dự định xuống tiền mua.
Theo cộng đồng môi giới bất động sản, các căn hộ có diện tích nhỏ như căn studio, căn 1 phòng ngủ hiện nay luôn hút hàng và là phân khúc hết hàng sớm nhất trong các dự án căn hộ chung cư mới. Bên cạnh việc giữ được mức giá vừa phải, căn hộ này còn dễ bán, cho thuê và cũng đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở của một gia đình hạt nhân.
Cũng từ xu hướng của khách hàng, nhiều chủ đầu tư cũng bắt đầu thu nhỏ diện tích căn hộ ở các dự án mới, tập trung chủ yếu tại khu vực vùng ven các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Việc chọn vùng ven làm nơi phát triển để có quỹ đất rộng, giảm giá thành và “nhắm” trúng nhóm khách hàng tiềm năng của loại hình căn hộ diện tích nhỏ này.
Các loại căn hộ studio vẫn đáp ứng được nhu cầu nơi ở cho một gia đình nhỏ.
Từng nói về vấn đề này, bà Phạm Thị Nguyên Thanh - Tổng Giám đốc DXS cho biết, việc thu nhỏ diện tích căn hộ hiện nay tập trung ở những dự án đô thị vùng ven, còn ở TP HCM và Hà Nội có một số khác biệt.
Theo đó, mỗi vùng miền địa lý sẽ có tỷ lệ biến thiên thu nhập của người dân ở vùng đó. Đối với cư dân đô thị vùng ven, người mua quan tâm tới căn hộ diện tích nhỏ vì tổng giá sẽ nhỏ. Điều này xuất phát từ thực trạng đơn giá (trên mét vuông) đang ngày càng tăng và không có cơ hội giảm thêm, do chi phí đầu vào của chủ đầu tư đã tăng quá cao, đặc biệt là những dự án mở bán mới.
Còn với khu vực có khả năng thu hút nhà đầu tư, như Hà Nội và TP HCM, nếu có sản phẩm đúng gu thì khách hàng vẫn sẵn sàng bỏ tiền mua sản phẩm diện tích lớn. Thông thường trong cấu trúc giá của chủ đầu tư, diện tích căn hộ càng cao thì giá mỗi mét vuông sẽ càng thấp, nên người mua có đủ tiềm lực tài chính, tính toán thông minh thì họ vẫn sẵn sàng mua căn hộ diện tích lớn để có thể ở được rộng rãi.
Chuyên gia này cũng cho rằng, thu nhập chung của người dân đang xuống quá thấp nên với những dự án mới, chủ đầu tư bắt buộc phải điều chỉnh để phù hợp với thu nhập của khách hàng. Xu thế thu nhỏ diện tích căn hộ có thể kéo dài ít nhất trong 5 năm tới, đặc biệt là ở các đô thị vùng ven.
