Theo Báo cáo các loại hình bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do Batdongsan.com.vn công bố tại sự kiện Toàn cảnh bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ba yếu tố gồm quy hoạch - hạ tầng, minh bạch dữ liệu và nhu cầu thực đang định hình lại thị trường bất động sản Việt Nam.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho biết quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, làm thay đổi bản đồ phát triển bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM. Thay vì tập trung ở khu vực trung tâm như trước đây, nguồn cung mới đang dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh, khu vực cận trung tâm và những hành lang phát triển gắn với các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc liên vùng.
Khảo sát của đơn vị này cũng cho thấy 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn đến thị trường, phản ánh việc người mua và nhà đầu tư hiện xem quy hoạch là một trong những căn cứ quan trọng để đưa ra quyết định. Song song đó, việc chuẩn hóa dữ liệu, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, định danh và chứng chỉ môi giới được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế tình trạng thông tin thiếu kiểm chứng và nâng cao chất lượng giao dịch.
Báo cáo cũng ghi nhận sự phân hóa ngày càng rõ giữa các loại hình bất động sản. Trong quý II/2026, chung cư chiếm tới 37% tổng mức độ quan tâm của người mua, vượt xa đất nền (23%) và nhà riêng (22%). Ngay trong cùng một phân khúc, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và tiện ích đầy đủ tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi những sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá dần mất sức hấp dẫn.
Tại TP.HCM, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra ngoài trung tâm diễn ra rõ nét từ năm 2019. Đến nửa đầu năm 2026, tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% lên khoảng 33%, trong khi nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%; ngược lại khu vực trung tâm giảm còn 13%. Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi nguồn cung mở rộng dọc theo các tuyến vành đai và các đại đô thị mới. Theo các chuyên gia, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối hạ tầng.
Không chỉ ảnh hưởng đến quy hoạch, hạ tầng còn trở thành yếu tố quyết định giá trị thực của bất động sản. Khảo sát môi giới quý II/2026 cho thấy, 65% khách hàng ưu tiên các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu lớn. Đáng chú ý, có tới 91% ý kiến cho biết người mua sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản có lợi thế kết nối, trong đó mức chấp nhận phổ biến là cao hơn từ 5-10%.
Một điểm đáng chú ý khác là nhu cầu ở thực đang chiếm ưu thế. Trong nửa đầu năm 2026, 66% giao dịch chung cư phục vụ mục đích để ở, tăng so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong sáu tháng cuối năm, vượt xa nhà riêng, đất nền hay bất động sản nghỉ dưỡng. Người mua cũng ngày càng quan tâm đến chất lượng xây dựng, thương hiệu chủ đầu tư, tiện ích nội khu và cộng đồng cư dân hơn là chỉ nhìn vào khả năng tăng giá.
Theo Batdongsan.com.vn, thị trường đang chuyển từ tư duy tích lũy tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Những bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thật, có khả năng khai thác dòng tiền, được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và sở hữu thông tin minh bạch sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước biến động của thị trường.
Đơn vị này cũng ghi nhận 81% môi giới đánh giá mức độ minh bạch thông tin trên thị trường đã cải thiện so với hai năm trước. Mức độ quan tâm đối với các tin đăng đã được xác thực cũng liên tục tăng, phản ánh xu hướng người mua ngày càng dựa trên dữ liệu thay vì cảm tính khi đưa ra quyết định.
