Theo báo cáo nghiên cứu thị trường 6 tháng đầu năm 2026 của Dat Xanh Services - FERI, dù bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động bởi xung đột địa chính trị, áp lực lạm phát và gián đoạn chuỗi cung ứng, Việt Nam vẫn duy trì nền tảng tăng trưởng tích cực.
Trong 6 tháng đầu năm, GDP tăng 8,18%, thuộc nhóm cao trong khu vực; vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, vốn giải ngân khoảng 13 tỷ USD - mức cao nhất trong 5 năm. Cùng với đó, hơn 356.900 tỷ đồng vốn đầu tư công đã được giải ngân, tiếp tục tạo động lực cho nhiều dự án hạ tầng trọng điểm trên cả nước.
Nguồn cung tăng nhưng sức mua giảm
Theo Dat Xanh Services – FERI, thị trường ghi nhận khoảng 37.300 sản phẩm nhà ở mới trong nửa đầu năm 2026, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm đáng kể so với 6 tháng cuối năm 2025.
Trong khi đó, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ phổ biến dao động 20-30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao.
Đáng chú ý, thanh khoản hiện chủ yếu tập trung tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Ngược lại, nhiều sản phẩm mang tính đầu tư tại các khu vực vùng ven ghi nhận lượng giao dịch khá hạn chế.
Theo các chuyên gia, điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay không nằm ở việc thanh khoản giảm mà ở mức độ phân hóa ngày càng rõ. Những dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ và hưởng lợi từ hạ tầng vẫn duy trì sức hút, trong khi các sản phẩm thiếu lợi thế về pháp lý hoặc vị trí gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.
Mặt bằng giá sơ cấp nhìn chung vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái, song đã có xu hướng đi ngang so với cuối năm 2025. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tăng ưu đãi, hỗ trợ lãi suất và chiết khấu nhằm kích cầu.
Báo cáo cũng cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động thích ứng bằng việc đẩy mạnh M&A quỹ đất, tăng tốc triển khai dự án và áp dụng nhiều chính sách tài chính linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu.
Ở phía doanh nghiệp môi giới, xu hướng lựa chọn sản phẩm phân phối cũng thay đổi đáng kể. Khảo sát trên 378 đơn vị cho thấy 85,7% ưu tiên các dự án của chủ đầu tư uy tín, gần 70% lựa chọn sản phẩm có tính thanh khoản cao. Trong khi đó, quy mô dự án hay mức phí môi giới không còn là yếu tố quyết định như trước.
Khảo sát với 1.280 khách hàng cũng phản ánh sự thay đổi trong hành vi mua nhà. Có tới 96,9% người được hỏi đặt yếu tố pháp lý minh bạch lên hàng đầu, tiếp đến là vị trí dự án (87,5%) và uy tín chủ đầu tư (62,5%).
Thay vì kỳ vọng lướt sóng, người mua hiện dành nhiều thời gian để tính toán hiệu quả tài chính, khả năng khai thác và giá trị sử dụng lâu dài của bất động sản.
Giá khó giảm mạnh trong nửa cuối năm
Dat Xanh Services – FERI dự báo 6 tháng cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh hơn. Nguồn cung mới dự kiến bổ sung khoảng 33.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp vượt mốc 100.000 sản phẩm.
Tuy nhiên, sức cầu được dự báo vẫn chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua để ở và nhà đầu tư trung, dài hạn. Tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng duy trì quanh mức 20-30%.
Đơn vị nghiên cứu nhận định giá bán sẽ tương đối ổn định trong thời gian tới. Thay vì giảm giá trên diện rộng, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục sử dụng các chương trình ưu đãi và chính sách bán hàng linh hoạt để thúc đẩy giao dịch.
Theo Dat Xanh Services – FERI, giai đoạn hiện nay không phải là dấu hiệu suy giảm của thị trường mà là quá trình tái cấu trúc cần thiết, giúp sàng lọc các dự án thiếu nền tảng và tạo lợi thế cho những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực và có giá trị khai thác bền vững.
