“Sốt” đất Hớn Quản: “Sân bay địa phương không phải yếu tố chính để thu hút đầu tư?”

Sau gần 10 ngày giá đất tăng chóng tại huyện Hớn Quảng (Bình Phước), không còn cảnh mua bán đông vui như "trẩy hội”. Dòng người tìm đến đây cũng không còn, bong bóng đã vỡ và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất nữa tại nước ta.

Không phải lần đầu tiên thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến cơn “sốt” đất này, tình trạng tương tự đã xảy ra trước đó tại các dự án ở các thành phố lớn lẫn các thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Tây), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc...

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực Bất động sản, “sốt” đất là hiện tượng giá đất tăng với tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn “sốt” đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn “sốt” đất dễ trở ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng, đồn thổi.

Cơn “sốt” đất vừa qua tại huyện Hớn Quản được cho là do một bộ phần người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500ha.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, hiện tượng “sốt” đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn “sốt” đất từ việc ra đời của Bộ Luật Đất Đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước.

Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ “sốt” đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, và lập tức đóng băng sau đó kèm theo là với rất nhiều hệ lụy.

“Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần ‘sốt’ đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song, với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước mới đẩy thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội”, TS Khương nhận định.

Theo TS Khương, sân bay Téc-Ních tại Bình Phước không phải là cây “đũa thần” làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế. Bởi, đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt và giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

“Ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản”, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nói.

TS Sử Ngọc Khương cho biết thêm, giả định sân bay này sẽ được hoàn thành, sẽ cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi mất thêm 3-5 năm nữa để xây dựng. Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa.

Hiện nay, Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên, chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam (ACV). Vì thế, ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân, tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

TS Sử Ngọc Khương cho rằng “việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư”. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường gồm cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp.

“Việc hình thành một khu dân cư không phải dễ, và liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học. Chúng ta phải đặt câu hỏi là vì sao nhiều người lại di cư đến Bình Dương chứ không phải Bình Phước? Đơn giản là vì Bình Dương có nhiều ưu điểm hơn và đáp ứng được những nhu cầu của đa phận bộ phân người dân. Cho nên, để tăng giá trị bất động sản thì phải nắm bắt được nhu cầu và đáo ứng để tạo ra sức hút riêng biệt để thu hút nguồn lao động và di dân đến địa phương một cách cơ học. Vì thế nên việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường”, TS Khương phân tích.

Ông cho rằng, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định là một minh chứng rất rõ ràng khi phải mất rất lâu mới phát triển. Tuy nhiên, đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương của hai sân bay này vẫn chưa thể so sánh được với tại Đà Nẵng và Nha Trang.

“Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam, và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy”, TS Khương nhấn mạnh.

Trở lại câu chuyện “sốt đất” ở Hớn Quản, nơi đa phần người dân địa phương sống nhờ vào nông nghiệp như trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su, các chuyên gia cho rằng việc bán đi những mẩu đất này không khác gì bán đi “cần câu cơm” của họ.

“Đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ giúp cho việc tránh xảy ra những bong bóng nhà đất. Đồng thời, nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế”, TS Khương nêu quan điểm.

Kỳ Hoa