Tăng lãi suất huy động, thị trường bất động sản ra sao?

Tác động nhiều bất lợi

Một số ngân hàng tăng lãi suất huy động ở mức cao như ngân hàng ABBANK thông báo tăng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 6 tháng lên 7,5%/năm và 12 tháng là 8,5%/năm, lần lượt tăng 0,7% và 0,8% so với mức lãi suất cũ. Ngân hàng SHB cũng vừa điều chỉnh lãi suất lãi suất kỳ hạn 6 tháng từ 7% lên 7,8%/năm, kỳ hạn 9 tháng lên 8%/năm, 12 tháng lên 8,1%/năm và kỳ hạn 13 tháng lên 8,2%/năm. Trước đó, lãi suất cao nhất của ngân hàng này chỉ ở mức 7,2%/năm.

Không chỉ tăng lãi suất huy động tiền gửi, có ngân hàng còn phát hành chứng chỉ tiền gửi ghi danh dành cho khách hàng cá nhân và khách hàng tổ chức với lãi suất lên đến 10,2%, như Ngân hàng TMCP Bản Việt (Viet Capital Bank) phát hành chứng chỉ tiền gửi ghi danh dành cho khách hàng cá nhân và khách hàng tổ chức, với lãi suất cao nhất lên tới 10,2%/năm. Cụ thể, chứng chỉ tiền gửi kỳ hạn 24 tháng là 9,5%/năm, 36 tháng là 9,8%/năm, 48 tháng là 10%/năm và 60 tháng là 10,2%/năm. Đây là mức lãi suất chứng chỉ tiền gửi cao nhất trên thị trường hiện nay. 

Chia sẻ về lý do ngân hàng đua nhau tăng lãi suất, ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng cho biết: “Thời điểm này nhiều ngân hàng tăng lãi suất huy động lên vì lý do tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn kéo xuống, ngân hàng huy động nhiều để cho vay nhiều nên họ tăng lãi suất lên. Thứ nữa là đến cuối năm, các ngân hàng tăng tốc hoạt động tín dụng nên họ muốn thu hút nhiều, họ thường tăng lãi suất để thu hút nguồn vốn dồi dào hơn. Khi vốn huy động lãi suất tăng thì nguồn vốn cho vay ra lãi suất cũng tăng”.

Dù các ngân hàng đã tăng lãi suất huy động nhưng trên thực tế, chính sách cho vay mua nhà chưa bị tác động. Tuy nhiên theo các chuyên gia, thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng, đầu tiên là người mua nhà nên cân nhắc bài toán vay ngân hàng, đặc biệt là trường hợp đối với người mua nhà tại các dự án đang chào bán tại thời điểm này.

Theo phân tích của các nhà đầu tư, đối với người đã vay, sau khi hết lãi suất ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà thật sự sẽ được tính theo công thức: Lãi suất huy động (hay lãi suất gửi tiết kiệm) cộng với biên độ 3,5-4%. Ví như ngân hàng đang có lãi suất huy động là 7%/năm thì lãi suất cho vay ra để mua nhà sẽ là 10,5 -11%/năm. Nếu lãi suất huy động càng tăng cao, người mua nhà sẽ phải trả tiền lãi càng lớn.

Bên cạnh đó, việc tăng lãi suất huy động còn ảnh hưởng tới giới đầu tư. Theo các chuyên gia, lãi suất tiết kiệm và bất động sản vốn được coi như chiếc bình thông nhau. Vì thế, việc tăng lãi suất ít nhiều ảnh hưởng tới tâm lý của những nhà đầu tư nếu việc bỏ tiền vào bất động sản không sinh lời tốt.

Còn đối với giới đầu tư và các doanh nghiệp, theo ông Mai Xuân Thảo, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Thiên niên kỷ: “Khi đầu tư BĐS, nhà đầu tư quan tâm đến nhiều yếu tố, phụ thuộc vào biến động thị trường, phương án đầu tư và tỷ suất lợi nhuận mong muốn đạt được. Khi ngân hàng tăng lãi suất huy động, các nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng sẽ bị giảm lãi suất lợi nhuận xuống, bên cạnh đó, chủ đầu tư và người mua sản phẩm khó tiếp cận các gói vay ngân hàng, dẫn đến tính thanh khoản sản phẩm thấp đi, sinh ra cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư giảm...”

“Nếu thị trường đi xuống, rơi vào sản phẩm tính thanh khoản thấp, khả năng doanh nghiệp dẫn đến phá sản là cao, bởi lẽ khi lãi suất tăng cao, tỷ suất lợi nhuận đã thấp đi rồi, dẫn đến chỉ cần có sản phẩm thanh khoản thấp đi. Các nhà đầu tư cần thận nghiên cứu kỹ sản phẩm cũng như kiến thức BĐS tốt”, ông Thảo cho hay biết thêm.

Bên cạnh đó, ông Hiếu phân tích: “Đối với các doanh nghiệp bất động sản đây là điều bất lợi, lãi suất tăng lên bất lợi cho họ khi vay vốn, vì vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giợi hạn, tỷ lệ kéo xuống khiến doanh nghiệp gặp khó khi đi vay vốn ngân hàng. Nếu lãi suất tăng lên, gánh nợ về tài chính của doanh nghiệp cũng tăng lên, và tăng độ rủi ro lên, thậm chí có thời điểm, lãi suất tăng quá mạnh làm cho 1 số doanh nghiệp đã vay vốn ngân hàng mất khả năng thanh toán”.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho biết: “Thời điểm này, mặc dù lãi suất huy động tăng đôi chút nhưng ở tình trạng riêng lẻ chứ chưa đại trà nên vốn cho vay ra tuy có lãi suất cao hơn nhưng không phải là tất cả ngân hàng đều cao, do đó rủi ro chỉ xảy ra ở một số ngân hàng chứ không phải ở tất cả các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng là giống nhau”.

Cân đối cơ cấu vốn vay

Trước thực trạng này, nhiều chuyên gia cho biết, cần phải tìm kiếm thêm nguồn huy động vốn để thực hiện các mục tiêu của mình bên ngoài vốn vay ngân hàng. Ông Hiếu cho hay: “Việc phát hành trái phiếu cũng là một phương pháp thay thế vay vốn ngân hàng, thay vì các doanh nghiệp đến trực tiếp ngân hàng thì họ phát hành trái phiếu để làm nhẹ gánh nặng cho ngân hàng. Tuy nhiên việc phát hành trái phiếu cũng không hề đơn giản bởi doanh nghiệp sẽ phải công khai năng lực tài chính, “sức khoẻ” của doanh nghiệp...”.

Ông Trần Quang Duy, Phó giám đốc Topbank.vn đánh giá: “Nhà đầu tư có nhiều rủi ro hơn so với người vay tiêu dùng khi vay mua nhà không đủ 100% tài chính do phụ thuộc vào sự biến động của thị trường, phương án đầu tư, tỉ suất lợi nhuận mong muốn đạt được. Với giới đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ nguyên tắc 2 lần 50%, nghĩa là không nên vay quá 50% tổng vốn đầu tư hoặc số tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không vượt quá 50% tổng thu nhập. Tỉ lệ 50% sẽ đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư trong khả năng trả nợ cũng như có tỉ suất lợi nhuận mong muốn”.

Ông Duy khuyến nghị: “Theo tôi, những nhà đầu tư mới tham gia thị trường cần tìm hiểu 1 cách kỹ lưỡng và nghiêm túc trước khi sử dụng công cụ này. Họ cần phải biết đến các phương án tài chính, các phương án đầu tư, tính đến lỗ lãi của dòng tiền… Nhà đầu tư mới không nên dùng đòn bẩy tài chính với tỉ lệ vay quá cao, mà chỉ nên vay với tỉ lệ khoảng 20-30%, không nên vay trên 50%. Nhà đầu tư cũng cần có cả những dự phòng rủi ro như thị trường xuống giá, bất động sản không thanh khoản được…”

Bên cạnh đó, ông Thảo nói thêm: “Nhà đầu tư và các doanh nghiệp cần hoạch định rõ phương án đầu tư, kế hoạch đầu tư để chắc chắn nhất việc sử dụng dòng tiền”.

Hiện Ngân hàng Nhà nước cũng phát ra cảnh báo cuộc đua tăng lãi suất huy động. Ngân hàng Nhà nước sẽ theo dõi sát tình hình và có biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, bao gồm cả biện pháp thu hẹp chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của tổ chức tín dụng vi phạm, tránh ảnh hưởng đến người mua nhà nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Thuỷ Tiên