Nguồn cung vẫn hạn chế, sức cầu bật tăng mạnh
Theo ghi nhận, mặc dù đất nền tại TP HCM vẫn duy trì sức nóng sau quý I/2025, song xu hướng phân tán dòng tiền ra các tỉnh lân cận ngày càng rõ rệt. Điều này cho thấy tâm lý sở hữu đất nền và kỳ vọng tăng giá vẫn được duy trì mạnh mẽ trong giới đầu tư.
Thị trường tại Long An, Bình Dương và Đồng Nai liên tiếp ghi nhận các biến động tích cực trong thời gian gần đây. Nhu cầu sở hữu đất nền gia tăng, đặc biệt tại các khu vực còn tiềm năng tăng giá, đã kéo theo làn sóng “săn” đất nền có vị trí gần trục hạ tầng lớn. Dù nguồn cung mới không còn dồi dào, nhà đầu tư vẫn đánh giá các tỉnh này có lợi thế hơn so với TP HCM về mặt giá cả và lựa chọn.
Tại Long An, các khu vực như Long Hậu, Tân Lập (Cần Giuộc), Đức Hòa và Bến Lức đang thu hút sự quan tâm trở lại. Nhiều nhà đầu tư tìm kiếm các lô đất có giá dao động từ 20–40 triệu đồng/m², kỳ vọng vào biên lợi nhuận khi hạ tầng hoàn thiện. Cụ thể, dự án đất nền THE 826EC (Long Hậu, Cần Giuộc) tọa lạc trên mặt tiền đường DT826E dù chưa mở bán chính thức đã thu hút đáng kể sự quan tâm. Tương tự, dự án Saigon Riverpark (đường Trương Văn Bang, Tân Lập) ghi nhận hoạt động giao dịch thứ cấp sôi động, giá tăng 10–20% so với cùng kỳ năm trước.
Tại Bình Dương, thị trường thứ cấp tại các khu vực như Dĩ An, Tân Uyên, Bàu Bàng đang ghi nhận thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, sự khan hiếm nguồn hàng giá tốt khiến môi giới gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn cung mới.
Còn ở Đồng Nai, đặc biệt là tại Nhơn Trạch và Long Thành, tiếp tục là điểm đến đầu tư của nhiều cá nhân có nhu cầu sở hữu đất thổ cư có pháp lý rõ ràng. Từ sau Tết Nguyên đán, nhu cầu tìm mua đất nền tại khu vực này gia tăng rõ rệt, dù hiện nay thị trường có dấu hiệu chững lại do nguồn cung giá hợp lý đã được hấp thụ phần lớn.
Theo báo cáo thị trường quý I/2025 của DKRA Consulting, tổng nguồn cung đất nền sơ cấp tại miền Nam đạt khoảng 5.336 sản phẩm, trong đó 82% tập trung tại ba địa phương Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 16% cơ cấu chung, giảm 28% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù nguồn cung giảm, thị trường ghi nhận sức cầu hồi phục rõ nét. Lượng tiêu thụ tăng gấp 6,1 lần so với quý I/2024, mặt bằng giá sơ cấp tăng từ 2–6% ở một số khu vực, phản ánh sự phục hồi về nhu cầu và tác động tích cực từ quá trình phát triển hạ tầng tại địa phương.
Đáng chú ý, thị trường thứ cấp cũng bắt đầu khởi sắc trở lại với mức giá tăng phổ biến từ 12–16%. Một số khu vực có thông tin quy hoạch sáp nhập vào TP HCM xuất hiện hiện tượng tăng giá cục bộ, biên độ lên tới 20–30%.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong những tháng đầu năm 2025, phân khúc đất nền dẫn đầu xu hướng phục hồi. Từ tháng 2 đến tháng 3, lượt tìm kiếm phân khúc này tăng 50%, cao hơn so với nhà phố (32%), nhà riêng (26%) và căn hộ chung cư (15%). Lượng tin đăng bán đất nền cũng tăng 34%, chỉ xếp sau nhà riêng (37%).
Nhà đầu tư đón đầu xu hướng hạ tầng
Việc dòng tiền đầu tư dịch chuyển sang các tỉnh giáp ranh TP HCM cho thấy kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá của các khu vực này trong tương lai. Một số nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn từ 1–3 năm trước khi hạ tầng hoàn thiện, nhằm đón đầu xu thế.
Dưới góc độ thực tế của một doanh nghiệp môi giới bất động sản, ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch Đông Tây Group cho biết, thời gian vừa qua, thị trường đã có những tín hiệu tích cực hơn. Tuy nhiên, tại TP HCM và các tỉnh/thành phố lân cận, thị trường vẫn còn khó khăn, chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng, do thị trường chưa có nhiều sản phẩm mới để có thể dẫn dắt thị trường. Xu hướng được xác định từ nhu cầu thực tế của khách hàng, của các nhà đầu tư trong những thời gian. Nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư và những người ở thật trong mỗi thời kỳ là khác nhau và trong thời điểm này, nhu cầu thay đổi cực kỳ nhanh.
Ở phía Nam, có 3 dòng sản phẩm mà người mua đang hướng tới: căn hộ chung cư (đặc biệt ở khu vực trung tâm), bất động sản ven biển (nhưng không phải dòng bất động sản nghỉ dưỡng) và nhà liền thổ gắn liền với hạ tầng.
“Nhìn chung, xu hướng đầu tư bất động sản phía Nam là những bất động sản có nhu cầu ở thực, phát sinh được dòng tiền. Vì vậy, những sản phẩm liền thổ gắn với hạ tầng như tuyến đường Vành đai 3, cao tốc Long Thành - Dầu Dây, hoặc sân bay Long Thành… luôn là những sản phẩm mà nhà đầu tư hướng tới”, ông Bình chia sẻ.
Ông Ngọc Linh, một chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết, quy hoạch hạ tầng đóng vai trò quyết định đến giá trị bất động sản. Theo ông, một mảnh đất có thể tăng giá 3–4 lần trong vòng 3–5 năm nếu được hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến kết nối lớn. Trong 6 tháng tới, nhà đầu tư này dự báo giá đất nền tại TP HCM có thể tăng 15–20%, trong khi các khu vực lân cận dự kiến tăng 10–15%.
Cũng theo ông Linh, đất nền vẫn là loại bất động sản truyền thống, được mua để đầu tư hoặc tích lũy. Khoảng 70% người mua chọn đất nền vì tính chất tích lũy tài sản. Nhu cầu mua để ở, để dành hoặc xây dựng cho công nhân thuê vẫn tồn tại. Ông dẫn chứng, tại TP HCM, một lô đất nền 100m2 có giá khoảng 50-70 triệu đồng/m2, nhưng nếu cách xa 10-15km, giá chỉ còn 20-30 triệu đồng/m2. Đây là lý do dòng tiền của nhà đầu tư dịch chuyển về thị trường tỉnh.
Nhà đầu tư này nhận định thêm, khu vực trung tâm và vùng bán kính 20–50km quanh TP HCM sẽ tiếp tục là trọng điểm của thị trường đất nền. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào thời điểm, vị trí và mức độ hoàn thiện của hạ tầng, chứ không chỉ dựa trên khoảng cách địa lý.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, đánh giá tiềm năng tăng giá là yếu tố quan trọng khiến giới đầu tư quan tâm trở lại phân khúc đất nền. Tuy nhiên, ông khuyến nghị nhà đầu tư nên cẩn trọng với các thông tin chưa rõ ràng liên quan đến quy hoạch và sáp nhập hành chính. “Việc chạy theo thông tin sáp nhập cần được cân nhắc kỹ, vì thực tế khoảng cách di chuyển không thay đổi nhiều. Người mua nên ưu tiên các khu vực có tiềm năng dài hạn, pháp lý rõ ràng và khả năng thanh khoản tốt,” ông Quốc Anh nêu rõ.
