Phân khúc căn hộ được xem là "ngôi vương"
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng DKRA Group tổ chức hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”, tại TP HCM, thu hút đông đảo chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư tham dự.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số, các nhận định tại hội thảo cho thấy một chu kỳ tái cấu trúc mạnh mẽ đang hình thành, với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.
Phát biểu khai mạc, ông Phạm Lâm - Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng thị trường hiện đang đứng trước hàng loạt câu hỏi từ cả yếu tố vi mô lẫn vĩ mô. Theo ông, bài toán cấp thiết là phải nhìn nhận toàn diện để đưa ra giải pháp thúc đẩy phát triển bền vững, trong đó quy hoạch và tổ chức lại thị trường là yếu tố then chốt.
Đưa ra góc nhìn chi tiết về thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam - nhận định năm 2026 có thể diễn biến theo 3 kịch bản. Trong đó, kịch bản cơ sở “hồi phục thực chất” được đánh giá khả thi nhất, khi lạm phát được kiểm soát dưới 4,5%, giúp thanh khoản cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt rủi ro nếu rơi vào kịch bản “thử thách sức bền”, trong khi kịch bản bứt phá mạnh “bình minh rực rỡ” có xác suất thấp.
Đáng chú ý, cấu trúc sản phẩm đang thay đổi mạnh. Theo ông Kiệt, thị trường đang chứng kiến sự “chấm dứt kỷ nguyên phân lô” đối với đất nền. Những loại hình như đất nông nghiệp, đất rừng “núp bóng” bất động sản nghỉ dưỡng sẽ nhanh chóng mất thanh khoản khi chính sách định danh tài sản được siết chặt.
Ngược lại, căn hộ được xác định tiếp tục là “trục xương sống” của bất động sản đô thị trong ít nhất 5 năm tới. Phân khúc này đáp ứng nhu cầu ở thực của giới trẻ, đồng thời được phát triển theo hướng tích hợp đa tiện ích, gắn với mô hình đô thị TOD.
Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp và logistics nổi lên như điểm sáng khi Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt trong các lĩnh vực bán dẫn và năng lượng sạch. Phân khúc nghỉ dưỡng cũng đang “tái sinh” với định hướng tập trung vào giá trị thực sau khi khung pháp lý dần hoàn thiện.
2026 là năm của cuộc sàng lọc khốc liệt, ai không đổi sẽ bị loại
Các chuyên gia nhận định, chu kỳ mới sẽ là phép thử khắc nghiệt đối với cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Để tồn tại, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc nguồn vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng, đồng thời đẩy mạnh số hóa và nâng cao năng lực quản trị. Sản phẩm phải hướng đến giá trị thực, đảm bảo thanh khoản và dòng tiền bền vững.
Với nhà đầu tư cá nhân, tư duy “lướt sóng” sẽ dần bị thay thế bởi chiến lược dài hạn. Khả năng khai thác tài sản, năng lực thẩm định và ứng dụng công nghệ trở thành yếu tố sống còn trong việc quản trị rủi ro.
“2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với những sản phẩm thiếu nền tảng vững chắc”, ông Kiệt nhấn mạnh, đồng thời cho rằng việc nhận diện đúng giá trị thực của tài sản chính là chìa khóa để trụ vững trong làn sóng tái cấu trúc toàn diện của thị trường bất động sản.
