Theo Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), đối với thế hệ trẻ hiện nay, hành trình tìm kiếm chốn an cư thường trải qua nhiều giai đoạn khác nhau. Trong những năm đầu của sự nghiệp, khi thu nhập chưa ổn định, nhu cầu dịch chuyển cao và nguồn lực tài chính còn hạn chế, thuê nhà là lựa chọn phù hợp giúp tối ưu chi phí, duy trì sự linh hoạt và tạo điều kiện tích lũy nguồn lực ban đầu.
Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn thu nhập ổn định hơn, nhu cầu an cư dài hạn gia tăng, chi phí nhà ở không chỉ còn là một khoản chi tiêu phục vụ nhu cầu an cư mà dần trở thành một phần trong chiến lược xây dựng tài sản.
Tại nhiều quốc gia phát triển, sở hữu nhà được xem là một trong những nền tảng quan trọng giúp các hộ gia đình xây dựng tài sản qua nhiều thế hệ.
Tại Việt Nam, khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển mới, câu chuyện nhà ở của người trẻ cũng đang thay đổi. Vấn đề không còn chỉ là “mua hay thuê”, mà là lựa chọn hình thức phù hợp với khả năng tài chính và mục tiêu dài hạn.
Thuê nhà là bước khởi đầu, sở hữu nhà là quá trình tích lũy
VARS IRE cho rằng, thuê nhà giữ vai trò quan trọng trong giai đoạn đầu của quá trình lập nghiệp. Việc thuê giúp người trẻ dễ dàng lựa chọn nơi ở phù hợp với công việc, giảm áp lực vốn ban đầu và có thêm thời gian tích lũy tài chính.
Về bản chất, tiền thuê nhà là khoản chi để “an cư” trong hiện tại, là lựa chọn hợp lý khi người trẻ cần sự linh hoạt hoặc chưa có đủ nguồn lực để sở hữu. Tuy nhiên, khi điều kiện tài chính thay đổi, sự khác biệt giữa thuê và sở hữu bắt đầu thể hiện rõ hơn ở khía cạnh tích lũy tài sản.
Nếu người thuê chủ yếu chi trả cho nhu cầu sử dụng, thì với người mua có kế hoạch tài chính phù hợp, một phần dòng tiền dành cho nhà ở có thể từng bước chuyển hóa thành quyền sở hữu một tài sản dài hạn.
Vì vậy, thuê và sở hữu không nên được nhìn nhận là hai lựa chọn loại trừ lẫn nhau, mà là những giai đoạn khác nhau trong hành trình ổn định cuộc sống và xây dựng, tích lũy tài sản.
Nhà ở hình thành tài sản như thế nào?
Giá trị tài sản từ nhà ở được hình thành thông qua nhiều yếu tố kết hợp.
Thứ nhất, quá trình trả nợ giúp người mua từng bước gia tăng phần tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong giai đoạn đầu của khoản vay, một phần đáng kể khoản thanh toán có thể dành cho chi phí tài chính.
Tuy nhiên, theo thời gian, phần trả vào nợ gốc tăng lên, giúp giảm dư nợ và gia tăng vốn chủ sở hữu trong căn nhà. Như vậy khoản chi cho nhà ở không chỉ là chi phí mà có thể trở thành một hình thức tích lũy dài hạn.
Thứ hai, giá trị tài sản gia tăng cùng với sự phát triển kinh tế, hạ tầng của khu vực. Bất động sản luôn có chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh, không phải tài sản nào cũng tăng giá trong mọi thời điểm. Tuy nhiên, tại những khu vực có nền tảng tốt về kinh tế, dân cư, hạ tầng và nhu cầu ở thực, nhà ở thường có khả năng duy trì giá trị trong dài hạn.
Thứ ba, yếu tố thời gian tạo ra sự khác biệt. Một người sở hữu nhà sớm hơn có nhiều năm hơn để tích lũy vốn chủ sở hữu và hưởng lợi từ quá trình gia tăng giá trị của tài sản. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, việc trì hoãn quyết định sở hữu có thể khiến mục tiêu mua nhà ngày càng xa hơn.
Một người có thể vẫn duy trì kế hoạch tiết kiệm, nhưng nếu giá tài sản tăng nhanh trong cùng khoảng thời gian, số tiền cần chuẩn bị cho một căn nhà tương đương có thể tiếp tục tăng lên.
Bài toán sức mua của dòng tiền tích lũy
Trong dài hạn, kế hoạch mua nhà không chỉ phụ thuộc vào khả năng tiết kiệm mà còn chịu ảnh hưởng bởi tốc độ biến động của tài sản mục tiêu.
Dữ liệu nghiên cứu của VAR tổng hợp từ báo cáo của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong khoảng 10 năm qua, lạm phát tại Việt Nam duy trì bình quân khoảng 3%/năm. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng bình quân dao động khoảng 5,5-6,5%/năm, giúp nguồn tiền gửi vẫn có khả năng tăng trưởng về mặt danh nghĩa.
Tuy nhiên, nếu đặt trong tương quan với giá nhà, khoảng cách trở nên rõ rệt hơn. Giá bất động sản tại một số đô thị lớn ghi nhận mức tăng trưởng kép khoảng 12%/năm trong cùng giai đoạn.
Điều này có nghĩa, một khoản tiền tích lũy vẫn có thể tăng lên, nhưng tốc độ tăng có thể chưa theo kịp tốc độ tăng của tài sản mà người mua đang hướng tới.
Vì vậy, với những người đã có nền tảng tài chính phù hợp, việc lựa chọn thời điểm sở hữu nhà cũng liên quan đến yếu tố chi phí cơ hội. Sở hữu sớm một tài sản phù hợp có thể giúp chuyển một phần chi phí nhà ở thành quá trình hình thành vốn chủ sở hữu trong tương lai.
Sở hữu nhà và quá trình hình thành tài sản giữa các thế hệ
Trên thế giới, nhiều nghiên cứu về tài sản hộ gia đình cho thấy sở hữu nhà là một trong những yếu tố tạo ra sự khác biệt lớn trong quá trình tích lũy tài sản. Sự khác biệt không chỉ đến từ khả năng tăng giá của bất động sản, mà còn bởi chủ sở hữu có thêm một kênh tích lũy vốn trong dài hạn.
Tại Việt Nam, bất động sản cũng là một nhóm tài sản quan trọng trong cơ cấu tài sản của nhiều gia đình. Theo tổng hợp từ báo cáo tài chính của 5 ngân hàng lớn gồm Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank và MB, tổng giá trị tài sản nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu đến cuối năm 2025 đạt gần 16 triệu tỷ đồng.
Trong đó, bất động sản chiếm hơn 11,6 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 73% tổng danh mục. Khẳng định vai trò lớn của bất động sản trong hoạt động tài chính cũng như quá trình tích lũy tài sản của hộ gia đình Việt Nam.
VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, nguồn lực gia đình đang trở thành một yếu tố hỗ trợ đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người trẻ.
Tại các đô thị lớn, việc cha mẹ hỗ trợ một phần nguồn vốn ban đầu để con cái tạo lập nhà ở ngày càng phổ biến. Khoản hỗ trợ này có thể giúp người trẻ rút ngắn thời gian tích lũy, giảm áp lực vay vốn và mở rộng khả năng lựa chọn những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
Bên cạnh nguồn lực gia đình, thị trường cũng đang xuất hiện nhiều giải pháp nhằm hỗ trợ người mua nhà trẻ, như chính sách thanh toán kéo dài, chia nhỏ dòng tiền theo tiến độ, ưu đãi lãi suất, gói vay tín dụng dành riêng cho người trẻ trong thời gian đầu hoặc các chương trình hợp tác tài chính giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Những giải pháp này góp phần giảm áp lực vốn ban đầu và tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm khách hàng có thu nhập ổn định.
Tuy nhiên, khả năng sở hữu nhà bền vững vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là khả năng duy trì dòng tiền, mức vay phù hợp và chất lượng của tài sản lựa chọn. Việc có thêm nguồn lực hỗ trợ giúp rút ngắn quá trình tiếp cận, nhưng không thay thế hoàn toàn cho bài toán cân đối tài chính dài hạn.
Việc sở hữu nhà sớm có thể mang lại lợi thế nhất định về thời gian trong quá trình tích lũy tài sản. Tuy nhiên, quyết định mua nhà vẫn cần được cân nhắc phù hợp với năng lực tài chính, nhu cầu thực tế và kế hoạch dài hạn của mỗi người.
Một thị trường nhà ở phát triển bền vững cần giải quyết được cả hai nhu cầu: thuê nhà trong giai đoạn đầu để tối ưu nguồn lực và sở hữu nhà khi điều kiện tài chính phù hợp. Khi thu nhập ổn định, nhu cầu an cư rõ ràng và khả năng tài chính đáp ứng, việc sở hữu nhà có thể trở thành một bước quan trọng trong quá trình xây dựng tài sản dài hạn.
