Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 07/NQ-CP, giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương giai đoạn 2026- 2030. Với quy mô dân số lớn nhất cả nước sau sáp nhập và vai trò đầu tàu kinh tế, TP. HCM được giao chỉ tiêu cao nhất, với gần 200.000 căn nhà ở xã hội. Trong đó, giai đoạn 2026 - 2030, TP. HCM phải nỗ lực để phát triển hơn 181.000 căn, riêng năm 2026 là 28.500 căn.
Áp lực khi triển khai dự án nhà ở xã hội
Trên thực tế, TP.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức trong triển khai nhà ở xã hội, trong đó nổi bật nhất là bài toán quỹ đất, đặc biệt tại khu vực TP.HCM (cũ), nơi quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm và chi phí giải phóng mặt bằng rất cao.
Trong khi đó, tại Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), dù quỹ đất còn tương đối dồi dào, các khu vực này lại nằm khá xa trung tâm, gây khó khăn cho việc kết nối hạ tầng, đi lại và thu hút người dân về sinh sống.
Chưa kể, các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở xã hội cũng đối mặt với nhiều khó khăn khác, không chỉ nằm ở bài toán tài chính, mà còn ở cơ chế, thủ tục và cách thức tổ chức thực hiện.
Ông Nguyễn Văn Lợi, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ Thiên Phát chia sẻ: Thực tế cho thấy, việc triển khai dự án nhà ở xã hội hiện còn khó hơn cả nhà ở thương mại. Theo ông, nếu các vướng mắc về cơ chế, thủ tục được tháo gỡ thì giá trị mang lại cho doanh nghiệp còn “quý hơn cả tiền”.
Ông Lợi dẫn chứng, có những dự án nhà ở thương mại có thể triển khai và hoàn thành trong vòng 7 năm, trong khi với nhà ở xã hội, doanh nghiệp phải chịu định mức, khung giá và quy trình chặt chẽ hơn. Điều này đặt ra bài toán làm sao để không phát sinh lãi vay, tránh lãng phí chi phí, không đẩy thiệt thòi về phía người mua nhà.
Ông Lợi nhấn mạnh, về mặt chính sách, Chính phủ đã mở toang cánh cửa, thể hiện rõ quyết tâm và tinh thần đồng hành cùng doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, khi đi vào thực tiễn triển khai, vẫn còn không ít vướng mắc. Đơn cử như tại tỉnh Bình Dương cũ, có hai dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 6.000 căn hộ, nhưng sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính đã phát sinh sự lúng túng nhất định trong khâu vận hành và triển khai.
“Điều đáng mừng là những vấn đề này đã được lãnh đạo địa phương trực tiếp xuống kiểm tra, tổ chức nhiều cuộc họp, đồng thời tiến hành điều tra xã hội học để nắm bắt nhu cầu thực tế của người dân, nhằm đưa sản phẩm ra thị trường và được đón nhận”, ông Lợi chia sẻ.
Theo ông, khi các nút thắt được tháo gỡ, đây không chỉ là trách nhiệm mà còn là động lực để doanh nghiệp làm tốt hơn, bài bản hơn. Về lâu dài, nếu cơ chế vận hành ngày càng thông suốt, doanh nghiệp sẽ có điều kiện hoạt động ổn định, bền vững và đóng góp hiệu quả hơn cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.
Nhiệm vụ khả thi nhưng cần giải pháp đủ mạnh
Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân cho rằng, mục tiêu xây dựng gần 200.000 căn nhà ở xã hội tại TP. HCM là khả thi, song chỉ có thể đạt được nếu thành phố áp dụng những giải pháp đủ mạnh và mang tính đặc thù.
Theo ông Tuấn, một trong những điểm nghẽn lớn hiện nay là quỹ đất. Diện tích đất công được đưa ra đấu giá để phát triển nhà ở xã hội còn rất hạn chế, mới chỉ khoảng 8 dự án với quy mô gần 10 ha, trong khi quy hoạch dành cho phân khúc này lên tới hơn 170 ha.
“Nếu không sớm chuyển hóa quỹ đất công thành các dự án cụ thể để tổ chức đấu giá, triển khai đầu tư, mục tiêu đề ra sẽ rất khó hoàn thành”, ông Trương Anh Tuấn nói.
Bên cạnh đó, dù thủ tục hành chính đã được cải thiện và rút ngắn đáng kể, song doanh nghiệp vẫn gặp vướng mắc ở khâu thiết kế. Hiện nay, thành phố chưa có hệ thống thiết kế mẫu phổ biến cho nhà ở xã hội, khiến mỗi chủ đầu tư phải tự triển khai từ đầu. Thực tế, có dự án mất tới gần một năm chỉ để hoàn tất khâu thiết kế, kéo dài đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư.
Từ thực tiễn này, ông Trương Anh Tuấn kiến nghị Sở Xây dựng chủ trì xây dựng các bộ thiết kế mẫu cho nhiều loại hình nhà ở xã hội khác nhau. Việc có sẵn thiết kế chuẩn sẽ giúp rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt, qua đó đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Ở góc độ chính sách, các chuyên gia và doanh nghiệp cũng cho rằng cần thay đổi cách tiếp cận tài chính đối với nhà ở xã hội, đặc biệt là phân khúc cho thuê. Tại TP. HCM hiện tồn tại ít nhất hai nhóm có nhu cầu lớn, đó là nhóm cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang và nhóm công nhân, người lao động thu nhập thấp tại đô thị. Với nhóm lao động phổ thông, nhu cầu thuê nhà chiếm tới khoảng 80%, trong khi chính sách hiện nay vẫn chủ yếu tập trung vào nhà ở để bán.
Thực tế đó đặt ra yêu cầu phải đa dạng hóa mô hình phát triển nhà ở xã hội, không chỉ giới hạn ở hình thức bán mà cần ưu tiên các loại hình cho thuê, thuê mua và nhà ở dành riêng cho người lao động.
