Quỹ đất nhà ở xã hội sẽ lấy từ nguồn nào?
Theo quy định trong văn bản hợp nhất này, việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (NOXH) dựa trên các nguyên tắc sau: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị; Quy hoạch xây dựng nông thôn; Quy hoạch phát triển khu công nghiệp; Quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề (trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn).
Trong đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu NOXH trên địa bàn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển NOXH. Chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án xây dựng NOXH đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển NOXH.
Các quy định đang hướng tới việc phát triển NOXH đáp ứng cho người thu nhập thấp
Còn tại các đô thị loại IV và loại V, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương về nhu cầu NOXH trên địa bàn nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được phê duyệt hoặc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để yêu cầu chủ đầu tư dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH.
Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển NOXH phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở.
Việc sử dụng đất để phát triển NOXH phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ theo đúng Giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Bên cạnh đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác để phát triển NOXH đối với tổ chức do UBND cấp tỉnh quyết định; đối với hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp huyện quyết định.
Vẫn còn thiếu quỹ đất
Mặc dù liên tục có nhiều chính sách quan tâm đến việc phát triển NOXH, tuy nhiên vì nhiều lý do, các chủ đầu tư cũng như người dân vẫn chưa mặn mà lắm với loại hình được đánh giá là vô cùng quan trọng với thị trường này.
Tại Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội - Góc nhìn doanh nghiệp” mới đây, TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho biết, hiện nay quỹ đất để phát triển NOXH vẫn đang trong tình trạng thiếu.
Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, việc phát triển NOXH vẫn còn nhiều bất cập
Nguyên nhân được chi ra đó là ở một số địa phương, sự quan tâm đến việc phát triển NOXH vẫn chưa được đúng mức, chưa chủ động dành đủ quỹ đất để phát triển NOXH khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo... theo quy định của Luật Nhà ở.
Thậm chí có địa phương chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho NOXH có được thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị. Đáng nói, quỹ đất 20% này thường bị hạn chế do chủ đầu tư hay trì hoãn hoặc bố trí quỹ đất này ở những vị trí khó giải phóng mặt bằng, hoặc nộp thay bằng tiền theo quy định.
Hiện nay, trên cả cả nước hiện có 507 dự án NOXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại. Trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đã yêu cầu các địa phương bắt buộc phải bố trí quỹ đất dành cho NOXH khi lập phê duyệt quy hoạch đô thị, khu công nghiệp.
Đề xuất này đã cơ bản giải quyết được quỹ đất về phát triển NOXH nhưng là vấn đề lâu dài, còn trước mắt cần xử lý chuyển tiếp các dự án chưa dành 20% quỹ đất NOXH và chấp hành của địa phương khi phê duyệt quy hoạch còn bỏ ngỏ…
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định này trong thực tế không thực sự hiệu quả. Vấn đề đến từ việc điều tiết NOXH, thông qua các chính sách hỗ trợ như hiện nay không đủ hấp dẫn, khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển. Từ đó dẫn đến việc một số chủ đầu tư giữ đất nhiều năm nhưng chưa chịu triển khai xây dựng.
Mặt khác, việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới cũng đang gây khó khăn trong công tác xây dựng NOXH lẫn phát triển nhà ở thương mại. Vì nhiều chủ đầu tư e ngại, xây dựng NOXH đồng thời với nhà ở thương mại, ở cùng dự án sẽ làm giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp”.
Do đó, cần phải có sự chủ động tạo quỹ đất sạch cho các dự án phát triển NOXH và hướng tới việc NOXH có giá mua, thuê hoặc thuê mua thấp để phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng được thụ hưởng. Việc bố trí quỹ đất cho các dự án NOXH phải thuận lợi nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động tham gia vào phân khúc này.
