Tạo điều kiện để nhà đầu tư sớm tiếp cận đất đai
Chiều 1/12, Quốc hội thảo luận về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Góp ý cụ thể về dự thảo Nghị quyết, tại khoản 4, Điều 5 dự thảo Nghị quyết quy định: “Cơ quan, người có thẩm quyền phải ghi giá đất và chi phí xây dựng hạ tầng (nếu có) trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất”.
Từ thực tiễn thi hành phápluật về đất đai, ĐBQH Trần Chí Cường (đoàn Đà Nẵng) nhận thấy, quy định nêu trên đang khiến tiến độ giao đất cho nhà đầu tư bị kéo dài do phụ thuộc hoàn toàn vào quy trình xác định giá đất và chi phí hạ tầng của các cơ quan chuyên môn. Trong nhiều trường hợp, giá đất phải thẩm định nhiều vòng, xin ý kiến liên ngành hoặc rà soát lại thông tin dữ liệu, dẫn tới dự án chậm hàng tháng, thậm chí hàng quý mới ban hành được quyết định giao, cho thuê đất.
“Trong khi đó, mục tiêu lớn nhất mà pháp luật đất đai và Nghị quyết của Quốc hội hướng tới là đẩy nhanh việc đưa đất vào sử dụng rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, tạo điều kiện để nhà đầu tư sớm tiếp cận đất đai nhằm hoàn thiện thủ tục xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy, huy động vốn và triển khai dự án”, ĐBQH Trần Chí Cường nhấn mạnh.
Từ thực tiễn trên, đại biểu đề nghị xem xét bỏ quy định bắt buộc phải ghi giá đất và chi phí hạ tầng ngay trong quyết định giao, cho thuê đất. Đồng thời, quy định điều khoản này theo hướng ban hành quyết định giao, cho thuê đất trước sẽ không bắt buộc phải ghi ngay giá đất và chi phí hạ tầng.
Quy trình xác định giá đất, chi phí hạ tầng và các thủ tục tài chính đất đai khác được thực hiện song song trong giai đoạn sau quyết định giao đất, cho thuê đất. Nhà đầu tư chỉ được nộp tiền và nhận bàn giao đất trên thực địa sau khi các nghĩa vụ tài chính hoàn tất theo kết quả được cơ quan có thẩm quyền xác định.
Đại biểu Trần Chí Cường nêu rõ, cách tiếp cận này vừa bảo đảm chặt chẽ nghĩa vụ ngân sách, vừa rút ngắn một nửa thời gian hành chính, không làm phát sinh rủi ro pháp lý nhưng lại tạo hiệu ứng mạnh mẽ trong cải thiện môi trường đầu tư.
Cho thuê đất theo từng phần thu hồi đất dẫn đến tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, khó quản lý
Cùng quan điểm trên, ĐBQH Nguyễn Thị Thu Thủy (Gia Lai) đề nghị, không quy định cứng trong dự thảo Nghị quyết mà giao Chính phủ quy định chi tiết, bảo đảm linh hoạt trong tổ chức thực hiện, phù hợp với năng lực của hệ thống giá đất và yêu cầu cải cách thủ tục hành chính trong từng thời kỳ.
Nữ ĐBQH cũng nhấn mạnh, quy định giao, cho thuê đất theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (khoản 1 Điều 4) cần được cân nhắc vì thực tiễn có nhiều bất cập. Nguyên nhân do việc chia nhỏ tiến độ giao đất, cho thuê đất theo từng phần thu hồi đất dẫn đến tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, khó quản lý, làm kéo dài thời gian triển khai dự án, phát sinh nhiều thủ tục hành chính và gây khó khăn trong công tác xác định nghĩa vụ tài chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Thực tế, quy định tương tự đã từng được áp dụng trong các giai đoạn trước nhưng đã bị loại bỏ do không hiệu quả, tạo ra tồn đọng, vướng mắc khi triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hồ sơ pháp lý”, đại biểu nói. Nhấn mạnh vướng mắc này, đại biểu đề nghị chỉ xem xét giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phân kỳ tiến độ thu hồi đất rõ ràng.
Trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các ĐBQH trong thảo luận tại Tổ sáng 19/11, Ban soạn thảo đã bổ sung quy định xử lý với trường hợp phát sinh khi thực hiện thu hồi đất để thực hiện những dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất tại điểm b, khoản 2, Điều 3.
Tuy nhiên, do vấn đề này còn có ý kiến khác nhau, Ban soạn thảo đưa ra hai phương án. Phương án thứ nhất là: Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với diện tích đất còn lại áp dụng như trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai và điểm a, điểm c khoản 2 Điều 3.
Phương án thứ hai là: Trường hợp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích đất thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó. Nhà đầu tư phải trả số tiền chênh lệch giữa số tiền tính theo mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận và số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số tiền chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.
Các ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (Bắc Ninh), Trần Chí Cường (Đà Nẵng), Đàng Thị Mỹ Hương (Khánh Hòa), Nguyễn Thị Thu Thủy (Gia Lai) tán thành với phương án thứ hai.
Theo ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga, nếu thực hiện theo phương án này sẽ bảo đảm quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi trong trường hợp dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất. Việc bổ sung cơ chế thanh toán phần chênh lệch giúp người dân nhận được mức bồi thường không thấp hơn mặt bằng giá đã thỏa thuận, bảo đảm sự công bằng, hạn chế khiếu nại và phù hợp với bản chất cơ chế tự thỏa thuận khi thu hồi phần diện tích còn lại. Phần chênh lệch do nhà đầu tư chi trả và được tính vào chi phí dự án nên sẽ không làm tăng gánh nặng ngân sách.
Đại biểu Đàng Thị Mỹ Hương cho rằng, quy định theo phương án thứ hai sẽ khắc phục được phần nào hạn chế về áp giá đền bù thường thấp hơn so với giá thị trường, gây thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi. Quy định này cũng đã xác định rõ trách nhiệm tài chính của nhà đầu tư nên sẽ thuận lợi hơn trong triển khai thực hiện.
