Áp dụng sớm 3 luật: “Ngòi nổ” cho thị trường bất động sản thoát khỏi “vùng đáy”

• bất động sản

Đề xuất áp dụng sớm 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 72 và Nghị quyết 73, đề xuất Quốc hội xem xét, áp dụng sớm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sớm 6 tháng. Đây là 3 luật quan trọng, tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng (đơn vị xây dựng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản), Luật Nhà ở năm 2023 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng để góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sẽ tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương và thiết lập công cụ kiểm soát quản lý thị trường bất động sản.

“Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực sớm sẽ góp phần kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh và bền vững thị trường bất động sản” - Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Tương tự, Bộ Tài nguyên và Môi trường (đơn vị xây dựng Luật Đất đai) cũng khẳng định: Luật Đất đai 2024 sớm đi vào cuộc sống, khơi thông nguồn lực đất đai, kịp thời giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn đọng về đất.

Bên cạnh đó, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, phát huy tiềm năng, sử dụng hiệu quả cao nhất giá trị nguồn lực đất đai.

Đồng thời, qua đó tháo gỡ được những khó khăn trong tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư, đóng góp lớn cho việc hoàn thành mục tiêu, chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội đã đề ra, ổn định về xã hội, lợi ích thiết thực cho Nhân dân.

Sớm áp dụng luật là cần thiết

Kể từ cuối năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản đã rơi vào tình cảnh trầm lắng, khối lượng giao dịch và nguồn cung ngày càng suy giảm. Cho tới nay, thị trường đã có một vài tín hiệu khởi sắc, nhưng chưa thể gọi là hồi phục.

Trước hiện tượng này, giới chuyên gia kỳ vọng, trong trường hợp Quốc hội thông qua đề xuất của Chính phủ áp dụng sớm 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản, thì đây sẽ là “ngòi nổ” cho thị trường thoát khỏi “vùng đáy”.

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết: Nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường chưa thể hồi phục đó là pháp lý. Hiện nay, những “điểm nghẽn” pháp lý chiếm tới 70% khó khăn của doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp gặp khó, nguồn cung ắt sẽ giảm và khiến thị trường “lún” sâu vào khó khăn.

Theo ông Châu, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản rơi vào quý I/2023, với mức tăng trưởng âm lên tới 16,2%. Mặc dù từ quý II/2023 trở đi thị trường có dấu hiệu hồi phục, song vẫn chưa lấy lại được “phong độ”.

“Hiện nay, thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và dự báo sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng năm 2025 trở đi. Tuy nhiên, để đẩy nhanh quá trình hồi phục, thì việc áp dụng sớm các quy định mới là cần thiết” - ông Châu nhận định.

Chủ tịch HoREA đưa ra 2 kịch bản có thể xảy ra tác động đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024.

Trường hợp đầu tiên, nếu Quốc hội đồng ý với đề xuất của Chính phủ, đồng thời, Chính phủ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành các Luật liên quan thì sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của các dự án bất động sản.

“Riêng tại TP.HCM, hiện có khoảng 148 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý liên quan tới 3 bộ luật này. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản đang chờ đợi từng ngày những tháo gỡ đó được giải quyết. Nếu được Quốc hội thông qua, đây sẽ là yếu tố thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi” - ông Châu cho biết.

Trường hợp thứ hai, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm sẽ có tác động làm chậm tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản, chậm thêm khoảng 6 tháng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trung Tuấn - chuyên gia bất động sản đánh giá: Việc sớm thi hành 3 luật, bao gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ tác động tích cực tới thị trường, nhưng để phát huy hiệu quả tốt nhất thì rất cần cơ quan chức năng sớm ban hành các văn bản thi hành luật.

“Luật sớm thi hành là yếu tố cần, nhưng yếu tố đủ là các văn bản thi hành luật. Nếu cơ quan chức năng có thể hoàn thiện sớm các văn bản này mới tạo ra lực đẩy cho thị trường bất động sản. Nếu không, thị trường vẫn phải chờ thêm một thời gian nữa” - ông Tuấn nói.

Những điểm mới

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được đánh giá có ý nghĩa tích cực, hướng đến bảo vệ lợi ích cho người mua nhà và cũng tạo điều kiện cho người mua có quyền lựa chọn đối với sản phẩm nhà ở.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đồng thời, chủ đầu tư sẽ phải hoàn thành các văn bản khác như giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật/nền móng… từ cơ quan quản lý nhà nước trước khi thu tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán với người mua. Điều này góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua khi giao dịch.

Theo bà Hằng, trước đây với một số dự án, thậm chí tới khi được bàn giao nhà và vào ở, người mua vẫn chưa nhận được giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Khi Luật này có hiệu lực sẽ giúp củng cố niềm tin từ phía người mua khi giao dịch mua bán nhà ở.

Bên cạnh đó, người mua có quyền lựa chọn không có bảo lãnh từ tổ chức tín dụng cho các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Việc cho phép này tạo ra sự linh hoạt và giảm chi phí, thủ tục cho cả hai bên. Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc giữa rủi ro và lợi ích khi yêu cầu chủ đầu tư thực hiện điều này.

Trong khi đó, theo CBRE, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có những tác động lớn tới thị trường địa ốc, nhất là với 9 điểm khác biệt so với luật cũ. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức cá nhân trong nước.

Việc sửa đổi này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư.

Luật Nhà ở 2023 thống nhất quy định, phạm vi áp dụng giữa các Luật liên quan đối với nhiều vấn đề quan trọng như: Quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Thứ ba, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm nhằm hạn chế các sai phạm, tranh chấp, các yếu tố gây mất an toàn, gồm cả phòng cháy chữa cháy trong cả khâu phát triển dự án và vận hành, sử dụng nhà ở.

Đối với Luật Đất đai, đây là một Luật khó, phải sửa nhiều lần. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2024 tạo thuận lợi hơn cho quy trình, giải quyết thủ tục đất đai. Quá trình thực hiện Luật Đất đai và các luật liên quan thời gian qua cho thấy sự chồng chéo, xung đột giữa các đạo luật khác nhau.

Luật Đất đai 2024 còn bảo vệ và cân bằng lợi ích các chủ thể trong quan hệ đất đai. Chẳng hạn, các trình tự giải phóng mặt bằng được quy định rõ ràng, chặt chẽ và đảm bảo quyền lợi của người dân, người sử dụng đất.

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho biết, chỉ trong thời gian ngắn, Quốc hội thông qua Luật Đất đai, cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thủ tục thực hiện các dự án đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở, sẽ được cải thiện thuận lợi hơn.

Định Trần