Bài 3: Tắc nghẽn thể chế – Hệ lụy từ tầng chính sách đến thực thi

Đất đai không chỉ là tài sản, mà còn là “đòn bẩy” để kích hoạt toàn bộ chuỗi giá trị sản xuất. TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng, “tắc đất” là một dạng “tắc thể chế tổng hợp” với ba tầng đan xen, khi đất đai bị “đóng băng”, không chỉ doanh nghiệp mất cơ hội, mà nền kinh tế cũng bị “hãm phanh”.

Như báo NB&CL đã thông tin ở những kỳ trước, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai do giá đất cao, quy hoạch chưa cập nhật, thủ tục chuyển đổi kéo dài, hoặc chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng. Khảo sát Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2023 của VCCI chỉ ra rằng, 47% doanh nghiệp tư nhân coi việc tiếp cận đất đai là “khó” hoặc “rất khó”, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Chỉ số PCI năm 2024 nhỉnh hơn 1 điểm nhưng vẫn rất khó khăn. Khoảng 24% số doanh nghiệp cho biết phải bỏ ra tới 10% thời gian để xử lý khối lượng pháp lý và hành chính.

Chỉ rõ nguyên nhân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết: "Có đến 70% trong số hàng trăm dự án đang bị chậm tiến độ tại TP HCM hiện nay là do vướng thủ tục".

Không chỉ ở TP HCM, tình trạng này diễn ra trên khắp cả nước. Nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa muốn mở rộng sản xuất nhưng không có đất. Trong khi đó, có những dự án “treo” hàng chục năm, không triển khai, nhưng cũng không thu hồi được do vướng pháp lý hoặc không ai chịu trách nhiệm.

Nhấn mạnh về câu chuyện lãng phí, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, hiện nay, cả nước lãng phí quá nhiều đất đai, bởi nếu chỉ tính riêng 340.000 héc ta đất của các dự án “treo”, với suất đầu tư trung bình 70 tỷ đồng/héc ta, có thể tạo ra hàng triệu việc làm và hàng chục tỷ USD giá trị gia tăng mỗi năm.

Chủ tịch HoREA bày tỏ lạc quan khi sau kỳ họp thứ 9, Quốc hội đã thông qua nhiều quyết định quan trọng giúp cởi trói thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai (Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội: Cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP HCM, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa; Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội: Về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất).

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, cần sớm “luật hóa” tinh thần Nghị quyết 68, không thể để các chính sách “treo lơ lửng”. Doanh nghiệp không thể chờ thêm 5–10 năm nữa. Một năm đất đai bị lãng phí là hàng chục ngàn tỷ đồng tăng trưởng bị mất đi.

Tại Hà Nội, TS. Mạc Quốc Anh, Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa thành phố Hà Nội cho biết, Thành phố đang tồn tại hơn 1.200 khu đất công chưa được khai thác hiệu quả, 56 dự án “treo” từ 5 đến 10 năm, chiếm hơn 900 héc ta đất nằm rải rác cả nội thành lẫn vùng ven. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp muốn mở rộng nhà xưởng lại không có mặt bằng.

“Chỉ riêng các thành viên trong Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa TP Hà Nội phản ánh có hàng trăm trường hợp “đói đất” dù có vốn, có công nghệ và có thị trường. Họ chỉ xin một vài héc ta để làm cụm xưởng, nhưng thủ tục kéo dài 2–3 năm vẫn chưa xong vì chưa cập nhật quy hoạch, hoặc chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất”, ông Mạc Quốc Anh nói và cho rằng, nếu không gỡ nhanh, doanh nghiệp nhỏ sẽ ngày càng bị đẩy ra ngoài lề của chuỗi giá trị, bỏ lỡ các cơ hội kinh doanh hoặc nhà đầu tư rút lui khỏi dự án. Tiếp đó, chi phí hành chính và chi phí vốn, lãi vay tăng theo khi dự án bị chậm tiến độ, gây lãng phí. Theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một dự án bất động sản bị chậm 12 tháng có thể đội chi phí lên 15–20% tổng vốn đầu tư.

Chỉ rõ nguyên nhân, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa TP Hà Nội cho rằng, sự chậm trễ trong giải quyết của cơ quan chức năng tác động tiêu cực đến thị trường, dễ gây mất bình đẳng trong cạnh tranh. Những doanh nghiệp hoạt động minh bạch thường khó trụ lại, trong khi các “doanh nghiệp sân sau” hoặc có quan hệ lại dễ tiếp cận đất.

Đáng chú ý, ông Mạc Quốc Anh cho biết, thủ tục pháp lý rườm rà là nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp nản lòng, ít tham gia đấu giá, dẫn đến đất công không được khai thác hiệu quả.

Để xử lý vấn đề nêu trên, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa TP Hà Nội chỉ rõ: Điều quan trọng là tạo ra “độ trễ chính sách bằng 0”, tức là phải nhanh chóng ban hành các hướng dẫn cụ thể, phân cấp mạnh mẽ cho địa phương, và có cơ chế thử nghiệm, xử lý linh hoạt đối với những tình huống pháp lý chưa có tiền lệ. “Không thể gỡ điểm nghẽn cũ bằng cách dựng lên những hàng rào pháp lý mới”, ông Mạc Quốc Anh nói.

“

Chỉ riêng các thành viên trong Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa TP Hà Nội phản ánh có hàng trăm trường hợp “đói đất” dù có vốn, có công nghệ và có thị trường. Họ chỉ xin một vài ha để làm cụm xưởng, nhưng thủ tục kéo dài 2–3 năm vẫn chưa xong vì chưa cập nhật quy hoạch, hoặc chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất...

TS. Mạc Quốc Anh - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa TP Hà Nội

Ở góc nhìn của người có nhiều năm kinh nghiệm làm chính sách, TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng, điều cần nhìn nhận thẳng thắn rằng đất đai hiện tại “đang vừa thừa vừa thiếu, vừa bị lãng phí, vừa bị tranh giành - đây là biểu hiện rõ rệt của một sự nghẽn thể chế nghiêm trọng”.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng phân tích, “tắc đất” hay vướng mắc về đất đai, không chỉ là câu chuyện về quản lý hành chính, mà là một điểm nghẽn tổng hợp, trong đó có ba tầng đan xen.

Cụ thể, thứ nhất, tắc ở tầng chính sách. Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, chính sách đất đai mặc dù đã qua nhiều lần sửa đổi, vẫn mang nặng tính “xin – cho”, thiếu minh bạch và chưa đủ năng lực điều phối hiệu quả giữa các mục tiêu phát triển – từ công nghiệp hóa, đô thị hóa đến bảo vệ môi trường và phát triển nông nghiệp. Luật Đất đai sửa đổi tuy đã được ban hành, nhưng khâu dưới luật còn đang chờ hướng dẫn, gây ra tình trạng “chờ chính sách” kéo dài.

Thứ hai, tắc ở tầng tổ chức thực thi. Ông Dũng cho rằng, quy trình thu hồi, bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất… vẫn quá phức tạp, nhiều tầng nấc, dễ phát sinh tiêu cực. Không ít nơi cán bộ lo “làm sai”, “bị soi” nên chọn cách trì hoãn, đùn đẩy, thậm chí không dám quyết. Tình trạng pháp luật thì có nhưng không được thực thi, hoặc thực thi méo mó, đang khiến niềm tin vào hệ thống bị bào mòn.

Thứ ba, tắc ở tầng phối hợp đa cấp, đa ngành. Theo Nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, việc cấp phép dự án, giao đất, cho thuê đất thường phải qua nhiều cơ quan, nhiều cấp – từ Trung ương đến địa phương – nhưng thiếu một cơ chế phối hợp đồng bộ, thiếu một đầu mối đủ thẩm quyền để “gật đầu cuối cùng”. Điều này dẫn đến tình trạng “trên bảo, dưới không nghe”; “dưới xin, trên không duyệt”; giữa các ngành thì “mạnh ai nấy giữ đất”.

“

Không ít nơi cán bộ lo “làm sai”, “bị soi” nên chọn cách trì hoãn, đùn đẩy, thậm chí không dám quyết. Tình trạng pháp luật thì có nhưng không được thực thi, hoặc thực thi méo mó, đang khiến niềm tin vào hệ thống bị bào mòn...

TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội

Thực tế, hiện nay trên cả nước có quá nhiều quy hoạch, từ quy hoạch sử dụng đất 5 năm của tỉnh, quy hoạch ngành, quy hoạch vùng, đến quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội... Nhưng các quy hoạch này đôi khi lại không “nói chuyện” với nhau. Một khu đất có thể được quy hoạch là đất công nghiệp theo quy hoạch ngành, nhưng lại là đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Trong khi đó, cán bộ địa phương thì sợ sai, nên cứ để đó mà không làm gì. Kết quả là doanh nghiệp và nhà đầu tư bị “treo” dự án, trong khi chính quyền địa phương cũng lúng túng, không thể đưa đất đai vào khai thác.

Nguyên nhân tắc nghẽn thể chế dẫn đến nghịch lý “vừa thừa, vừa thiếu, vừa lãng phí” đã rõ. Điều còn lại là tìm lời giải căn cơ, với những giải pháp đủ sắc bén, đủ thực tiễn để “giải cứu” hàng trăm nghìn héc ta đất đang bị lãng phí, giúp doanh nghiệp khơi thông dòng vốn, tạo đà cho nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ. Những giải pháp đó – cả về chính sách, thể chế lẫn vận hành thực tiễn – sẽ là trọng tâm của phần tiếp theo – Bài 4: “Giải cứu” đất đai bị lãng phí – Giải pháp cấp bách từ thực tiễn.

Bài 2: Doanh nghiệp “khóc ròng” vì chờ định giá đất, giải phóng mặt bằng!

Bài 4: “Giải cứu” đất đai bị lãng phí – Giải pháp cấp bách từ thực tiễn